İletişim Formu
Pars Hukuk
Gayrimenkul ve Kentsel Dönüşüm Hukuku

Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında (6306 Sayılı Kanun) Azınlık Paydaşların Hakları ve 2/3 Çoğunluk Kuralı

Sayfa İçindekiler

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun; Türkiye'nin deprem gerçeği karşısında yapı stokunun yenilenmesi amacıyla ihdas edilmiş olsa da, mevzuatın uygulanması safhasında mülkiyet haklarının ihlali ve yüklenici (müteahhit) sözleşmelerindeki dengesizlikler nedeniyle derin hukuki ihtilaflara zemin hazırlamaktadır.

Kat maliklerinin (paydaşların) kentsel dönüşüm süreçlerinde karşılaştığı en temel hukuki risk, diğer maliklerin bir yüklenici ile anlaşarak yasal çoğunluğu tesis etmesi ve azınlıkta kalan malikleri sözleşme yapmaya hukuken zorlamasıdır. Ancak, mülkiyet hakkı Anayasal bir güvence olup, çoğunluğun aldığı her kararın mutlak surette hukuka uygun olduğu kabul edilemez. Azınlık pay sahiplerinin, adil olmayan sözleşmelere ve usulsüz toplantılara karşı kanundan doğan güçlü itiraz ve dava hakları mevcuttur.

2/3 Arsa Payı Çoğunluğu Kuralının Hukuki Niteliği

6306 sayılı Kanun ve ilgili Uygulama Yönetmeliği uyarınca; riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin akabinde, taşınmazın ne şekilde değerlendirileceğine (yıkım, yeniden yapım, yüklenici seçimi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şartları vb.) paydaşların sahip oldukları arsa payları oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile karar verilir.

Önemli Hukuki Ayrım: Kanun koyucunun aradığı 2/3 çoğunluk, maliklerin "kişi (kelle) sayısı" değil; tapu sicilinde tescilli olan "arsa payı" çoğunluğudur. Dolayısıyla, salt kişi sayısına dayalı olarak alınan ancak arsa payı oranını sağlamayan kararlar hukuken sakattır.

Muhalif Paydaşların Arsa Paylarının Açık Artırma Usulüyle Satışı

Üçte iki çoğunluk ile alınan karara iştirak etmeyen (muhalif kalan) paydaşların arsa payları doğrudan veya keyfi olarak yükleniciye devredilemez. Kanun, burada idari bir prosedür öngörmüştür:

  • Öncelikle 2/3 arsa payı çoğunluğu ile yasal usullere uygun bir "Karar Protokolü" imza altına alınır.
  • Alınan bu karar ve yapılan sözleşme taslağı, karara katılmayan maliklere noter kanalıyla tebliğ edilerek, kararı kabul etmeleri için 15 günlük yasal süre tanınır.
  • Verilen süreye rağmen karara iştirak edilmemesi halinde; muhalif maliklerin arsa payları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (İl Müdürlükleri) gözetiminde salt diğer paydaşların katılabileceği bir açık artırma usulüyle satılır.

Kararlara Katılmayan (Azınlık) Maliklerin Yasal İtiraz Yolları

Yüklenici tarafından sunulan mimari projenin adil olmaması, şerefiye değerlemelerinin hatalı yapılması veya paydaşa orantısız bir bağımsız bölüm tahsis edilmesi halinde; azınlık malik, salt 2/3 çoğunluk sağlandı diye sözleşmeyi imzalamak mecburiyetinde değildir. Bu aşamada tatbik edilecek yasal itiraz ve dava yolları şunlardır:

1. Riskli Yapı Tespit Raporuna İtiraz

Taşınmazın riskli yapı vasfını haiz olmadığına dair, tespit raporunun malike tebliğ edildiği tarihten itibaren 15 gün içerisinde ilgili Müdürlüğe itiraz edilebilir. İtirazın reddi halinde idari yargıda iptal davası açılması mümkündür.

2. Karar Toplantısının Şekil ve Usul Yönünden Sakatlığı (Yokluk/Butlan)

2/3 çoğunluk kararının alındığı toplantıya tüm maliklerin usulüne uygun şekilde davet edilmemiş olması, tebligatların kanuna aykırı yapılması veya toplantı nisaplarının eksik olması, alınan kararı sakatlar. Yargıtay içtihatları uyarınca, azınlık maliklerin dışlanarak (çağrı yapılmaksızın) karar alınması durumu "Yok Hükmünde" veya "Mutlak Butlanla Batıl" kabul edilmektedir.

  • Sözleşme Şartlarına Esas Yönünden İtiraz (TMK m. 2): Çoğunluk tarafından kabul edilen yüklenici sözleşmesinin; adil olmaması, SPK lisanslı değerleme raporlarına aykırı şerefiye tahsisleri içermesi veya bazı maliklere haksız menfaat sağlaması Dürüstlük Kuralına (TMK m. 2) ve hakkın kötüye kullanılması yasağına açıkça aykırıdır. Bu tür sözleşmelerin dayanağı olan kararların iptali, Asliye Hukuk Mahkemelerinde dava konusu edilebilir.

Arsa Payı Satışının İptali ve Yürütmenin Durdurulması Davaları

Sürecin idari makamlarca (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü) satış aşamasına getirilmesi halinde, satışı engellemek ve mülkiyet hakkını tesis etmek için idari yargı süreci başlatılmalıdır. Satış kararının tebliğinden itibaren İdare Mahkemesinde "İdari İşlemin İptali ve Yürütmenin Durdurulması" davası ikame edilir.

Bu davada; taşınmazın rayiç değer tespitinin (SPK standartlarına aykırı olarak) düşük hesaplandığı, müteahhit sözleşmesinin hakkaniyetsiz olduğu ve tebligat süreçlerinin usulsüzlüğü gibi hukuki argümanlar ileri sürülerek satış işleminin tedbiren durdurulması ve nihayetinde iptali sağlanmaktadır.

Ankara merkezli Pars Hukuk Bürosu olarak, Gayrimenkul ve İdare Hukuku alanındaki derin mesleki tecrübemizle; 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklarda kat maliklerinin ve yatırımcıların mülkiyet haklarını koruyoruz. Riskli yapı tespitlerine itiraz süreçlerinden, hukuka aykırı arsa payı satışlarının İdare Mahkemelerinde iptaline (Yürütmenin Durdurulması) ve adil olmayan yüklenici sözleşmelerine karşı açılacak iptal davalarına kadar tüm idari ve yargısal safhalarda uçtan uca hukuki müşavirlik hizmeti sunmaktayız. Mülkiyet hakkınızın yasal güvence altına alınması ve arsa payı satış riskinin önlenmesi için iletişim sayfamızdan yetkin ekibimize ulaşabilirsiniz.

 
YASAL UYARI VE BİLGİLENDİRME: Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir hukuki mütalaa veya avukatlık tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Her kentsel dönüşüm dosyası; arsa payı oranları, alınan kurul kararları, yüklenici sözleşmeleri ve idari tebligat süreçleri çerçevesinde münhasıran değerlendirilmelidir.