İletişim Formu
Av. Ali Alper Can
Sayfa İçindekiler

Deprem riskinin en yüksek olduğu coğrafyalardan birinde yer alan Türkiye'de, eski ve dayanıksız binaların yenilenmesi amacıyla çıkarılan 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu), mülkiyet hukuku pratiklerini kökünden değiştirmiştir. Kentsel dönüşüm süreci, arsa sahiplerine güvenli yapılar sunarken, bina içindeki anlaşmazlıklar nedeniyle azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet haklarının ellerinden alınması (pay satışı) riskini de beraberinde getirmektedir.

Kentsel dönüşüm projelerinde mülkiyetin kaderini belirleyen en kritik aşama, maliklerin karar alma nisabıdır. Geçmiş yıllarda kamuoyunda "2/3 Çoğunluk" olarak bilinen kural, Kasım 2023'te yapılan köklü kanun değişikliği ile kaldırılarak yerini "Salt Çoğunluk (%50+1)" kuralına bırakmıştır. Bu makalede, 2026 yılı itibarıyla kentsel dönüşüm süreçleri, güncel çoğunluk kuralları ve mülk sahiplerinin yasal hakları incelenmiştir.

6306 Sayılı Kanun'da Devrim: "Salt Çoğunluk (%50+1)" Kuralına Geçiş

Eski kanun düzenlemesinde, riskli yapının yıkılmasının ardından arsanın ne şekilde değerlendirileceğine, hangi müteahhit ile sözleşme yapılacağına karar verebilmek için arsa paylarının en az üçte iki (2/3) çoğunluğu aranmaktaydı. Bu durum, binalardaki yenilenme süreçlerini yıllarca kilitliyordu.

Yapılan yasal değişiklikle birlikte, riskli yapı tespitinden sonra binanın yıktırılması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması veya arsanın satılması gibi tüm tasarrufi işlemler, artık sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) ile alınabilmektedir. Bu değişiklik, kentsel dönüşüm hızını artırırken, hisse bazında azınlıkta kalan mülk sahiplerini çok daha agresif bir hukuki savunma yapmak zorunda bırakmıştır.

Riskli Yapı Tespiti ve Karara Katılmayan (Azınlıkta Kalan) Maliklerin Durumu

Karar Süreci ve Noter Tebligatı

  • Bina için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yetkili kuruluşlarından "Riskli Yapı" raporu alınıp kesinleştikten sonra, bina 90 güne kadar verilen sürelerde yıktırılır. Yıkım sonrası maliklerin %50+1 (salt çoğunluk) hisseyle bir müteahhit ile anlaşıp karar alması gerekir.
  • Alınan bu karar, karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen azınlık maliklere Noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve kendilerine sözleşmeyi imzalamaları için 15 günlük süre verilir.

Açık Artırma (Pay Satışı) Tehdidi ve Arsa Sahibi Hakları

Kendisine yapılan noter tebligatına rağmen 15 gün içinde salt çoğunluğun aldığı karara katılmayan ve müteahhit sözleşmesini imzalamayan maliklerin arsa payları, Bakanlık (veya İl Müdürlüğü) nezdinde yapılacak açık artırma usulü ile satışa çıkarılır.

Bu açık artırmada, muhalif malikin payı öncelikle karara katılan (sözleşmeyi imzalayan) diğer paydaşlara teklif edilir. Eğer diğer malikler bu payı almazsa, rayiç bedelinden az olmamak kaydıyla üçüncü kişilere (veya TOKİ/Bakanlığa) satılır. Kısacası, kanun azınlıkta kalan malike "Ya çoğunluğun kararına uyarsın, ya da mülkünü kaybedersin" (mülkiyetin kamulaştırma benzeri bir yöntemle devri) ultimatomunu vermektedir.

Muhalif Maliklerin Hak Arama Yolları ve İptal Davaları

Azınlıkta kalsanız dahi, mülkiyet hakkınızın gasp edilmesine karşı güçlü yasal savunma yolları mevcuttur. Mülkünüzün değerinin altında satılmaması veya adaletsiz bir müteahhit sözleşmesine mahkum edilmemeniz için şu hukuki adımlar atılabilir:

  • Kararın İptali Davası: Salt çoğunluğun aldığı karar açıkça dürüstlük kuralına aykırıysa, müteahhitle anlaşılan şartlar fahiş şekilde bazı maliklerin aleyhineyse (örneğin diğerlerine deniz manzaralı daire verilirken azınlığa bodrum kat veriliyorsa), Asliye Hukuk Mahkemesinde "Kararın ve Sözleşmenin İptali" davası açılabilir.
  • Pay Satışının İptali Davası: Bakanlıkça gerçekleştirilen açık artırmada usulsüzlük varsa, rayiç bedel SPK lisanslı değerleme uzmanlarınca çok düşük belirlenmişse, pay satışı işleminin iptali için İdare Mahkemelerinde Yürütmeyi Durdurma talepli iptal davası ikame edilir.
  • Riskli Yapı Tespiti İtirazı: Binanın aslında sağlam olduğu düşünülüyorsa, riskli yapı tespit raporuna karşı 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nezdinde itiraz edilmeli ve sonucuna göre İdare Mahkemesinde dava açılmalıdır.
 
YASAL UYARI VE BİLGİLENDİRME: Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir avukatlık tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Kentsel dönüşüm süreçlerindeki (6306 sayılı Kanun) 15 günlük tebligat ve itiraz süreleri kesin ve hak düşürücüdür. Pay satışı (mülkiyet kaybı) riskine karşı derhal uzman bir Gayrimenkul Hukuku avukatından hukuki danışmanlık alınmalıdır.

Av. Ali Alper Can

Kurucu Avukat | Ankara Barosu (Sicil: 22266)

16 yıllık mesleki tecrübesiyle Ceza Hukuku, Bilişim Suçları, Ticaret ve Aile Hukuku uyuşmazlıklarında stratejik müşavirlik sunan kurucu avukattır. Dava süreçlerinde "Önleyici Hukuk" ve teknik delil analizi prensiplerini merkeze alarak müvekkillerine şeffaf, güvenilir ve sonuç odaklı hukuki koruma sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

▶ Kentsel dönüşümde çoğunluk sağlandığında imza atmayan arsa sahibinin evi (payı) zorla satılır mı?

6306 sayılı kanunda yapılan son değişiklikle artık 2/3 değil, salt çoğunluk (%50+1) aranmaktadır. Karara katılmayan maliklere noter ihtarı çekilir. 15 günlük süre içinde müteahhit sözleşmesi imzalanmazsa, azınlıkta kalan malikin payı Bakanlık aracılığıyla açık artırma usulüyle diğer maliklere veya Hazineye satılır. Mülkiyet kaybını önlemek için derhal idari itiraz ve iptal davası yolları işletilmelidir.