İletişim Formu
Av. Ali Alper Can
Sayfa İçindekiler

Türkiye'de gayrimenkul sektörünün temel dinamosu olan "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri", doğası gereği hem mülkiyet devri hem de eser yaratma borcu içeren, yüksek riskli ve karmaşık sözleşmelerdir. Arsa sahiplerinin en büyük kâbusu, müteahhidin (yüklenicinin) mali krize girmesi, inşaatı yarım bırakarak terk etmesi veya sözleşmede taahhüt edilen teslim süresini fahiş oranda aşmasıdır.

İnşaatın durması veya bitirilememesi durumu, arsa sahiplerinin arsalarını yıllarca rehin altında bırakmakta ve ciddi ekonomik kayıplar doğurmaktadır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri ve Yargıtay içtihatları, müteahhidin temerrüdü (gecikmesi) durumunda arsa sahibine Sözleşmenin Feshi, Nama İfa ve Gecikme Tazminatı gibi çok güçlü hukuki silahlar sunmaktadır. Bu makalede, inşaatı tamamlamayan müteahhide karşı arsa sahiplerinin atması gereken yasal adımlar incelenmiştir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Arsa payı karşılığı (Kat karşılığı) inşaat sözleşmeleri, TBK kapsamında "Eser Sözleşmesi" ile "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi"nin birleşmesinden doğan karma nitelikli bir sözleşmedir. Geçerli olabilmesi için mutlaka Noterde "Düzenleme Şeklinde" yapılması kanuni bir zorunluluktur. Adi yazılı şekilde (kendi aranızda) yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir (Ancak müteahhit inşaatın büyük bir kısmını bitirmişse Yargıtay dürüstlük kuralı gereği sözleşmeyi geçerli sayabilmektedir).

Müteahhidin Temerrüdü (Gecikmesi) ve İhtarname Şartı

Sözleşmede inşaatın teslimi için kesin bir vade (örneğin; ruhsat tarihinden itibaren 24 ay) belirlenmişse, bu sürenin dolmasıyla müteahhit kendiliğinden temerrüde düşer. Ancak fesih hakkının kullanılabilmesi için, TBK m. 123 uyarınca müteahhide Noter kanalıyla bir ihtarname çekilerek, inşaatın tamamlanması için makul bir "Mehil (Ek Süre)" verilmesi zorunludur. İnşaatın mevcut haliyle verilen mehil süresinde bitirilemeyeceği çok açıksa (örneğin hala temel seviyesindeyse), mehil vermeye gerek kalmaksızın derhal fesih yoluna gidilebilir.

Geriye Etkili (Geçmişe Dönük) ve İleriye Etkili Fesih Ayrımı

Yargıtay'ın "%90 Tamamlanma" Kriteri

  • Geriye Etkili Fesih: İnşaatın tamamlanma oranı %90'ın altındaysa, arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili (sanki hiç yapılmamış gibi) feshedebilir. Bu durumda müteahhide devredilen tapular (arsa payları) iptal edilerek arsa sahibine döner. Müteahhit sadece yaptığı faydalı masrafların bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir.
  • İleriye Etkili Fesih: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, inşaatın tamamlanma seviyesi %90 ve üzerindeyse, sözleşmenin geriye etkili feshi TMK m. 2 (Dürüstlük kuralı) gereği hakkın kötüye kullanılması sayılır. Bu durumda arsa sahibi sözleşmeyi "İleriye Etkili" fesheder. Müteahhit yaptığı kısım (örneğin %92) oranında tapuyu hak eder, eksik kalan %8'lik kısım için arsa sahibine tazminat öder.

Eksik ve Ayıplı İşler İçin "Nama İfa" (Tamamlama) Davası

Arsa sahipleri, sözleşmeyi feshetmek istemiyorsa (örneğin inşaat %80 seviyesindeyse ve feshin yaratacağı tapu iptal karmaşasına girmek istenmiyorsa), mahkemeden "Nama İfa'ya İzin (Birlikte İfa)" davası açabilirler. Bu davada mahkemeden, inşaatın kalan eksik kısımlarının arsa sahipleri (veya üçüncü bir müteahhit) tarafından tamamlanmasına izin verilmesi ve bu tamamlama maliyetinin (bedelinin), müteahhide düşen bağımsız bölümlerin satılarak karşılanması talep edilir.

Arsa Sahibinin Kira Kaybı ve Gecikme Tazminatı Talepleri

Müteahhit inşaatı zamanında teslim edemediği takdirde, arsa sahipleri gecikilen her ay için sözleşmede yazan "Cezai Şartı" veya "Gecikme Kira Tazminatını" talep edebilirler. Sözleşmede bir ceza maddesi bulunmasa dahi, TBK genel hükümleri uyarınca arsa sahibi, dairelerin teslim edilmemesinden doğan mahrum kaldığı rayiç kira bedellerini (Yoksun Kalınan Kâr) müteahhitten dava yoluyla tahsil etme hakkına sahiptir.

 
YASAL UYARI VE BİLGİLENDİRME: Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir avukatlık tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ve tapu iptal/tescil davaları, Asliye Hukuk Mahkemelerinde yürütülen; bilirkişi tespiti, fesih iradesinin noter ihtarıyla doğru şekillendirilmesi ve tapu iptal prosedürleri açısından son derece teknik davalar olduğundan uzman bir Gayrimenkul Avukatından destek alınmalıdır.

Av. Ali Alper Can

Kurucu Avukat | Ankara Barosu (Sicil: 22266)

16 yıllık mesleki tecrübesiyle Ceza Hukuku, Bilişim Suçları, Ticaret ve Aile Hukuku uyuşmazlıklarında stratejik müşavirlik sunan kurucu avukattır. Dava süreçlerinde "Önleyici Hukuk" ve teknik delil analizi prensiplerini merkeze alarak müvekkillerine şeffaf, güvenilir ve sonuç odaklı hukuki koruma sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

▶ Müteahhit inşaatı yarım bırakır veya teslim tarihini aşarsa arsa sahipleri sözleşmeyi feshedip tapuyu geri alabilir mi?

İnşaatın tamamlanma seviyesi %90'ın altındaysa, arsa sahipleri Asliye Hukuk Mahkemesinde 'geriye etkili fesih' davası açarak müteahhide devredilen tapuları (arsa paylarını) iptal ettirebilir. İnşaat %90 ve üzerindeyse ileriye etkili fesih yapılır. Ayrıca gecikilen her ay için kira kaybı (gecikme tazminatı) talep edilebilir.