İletişim Formu
Pars Hukuk
Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdü, Sözleşmenin Feshi ve Nama İfa

Sayfa İçindekiler

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, arsa sahibinin arsa paylarını devretmeyi, yüklenicinin (müteahhidin) ise buna karşılık kendi malzemesiyle bağımsız bölümler inşa edip teslim etmeyi taahhüt ettiği, tam iki tarafa borç yükleyen karma nitelikli akitlerdir. Kentsel dönüşüm ve gayrimenkul projelerinde sıklıkla karşılaşılan temel ihtilaf, yüklenicinin inşaatı sözleşmede kararlaştırılan sürede ve fenne uygun olarak teslim edememesi (temerrüde düşmesi) durumudur.

Büyük ölçekli sermayelerin ve mülkiyet haklarının bağlandığı bu projelerde inşaatın durması veya yarım bırakılması; telafisi güç mali kayıplara yol açmaktadır. Bu tür uyuşmazlıklarda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve yerleşik Yargıtay içtihatları çerçevesinde stratejik hukuki adımların atılması, mülkiyet haklarının korunması adına zaruridir.

Yüklenicinin (Müteahhidin) Temerrüdü ve Arsa Sahibinin Hakları

Yüklenicinin, sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinde (veya iskan/yapı kullanma izin belgesi alma tarihinde) edimini ifa etmemesi halinde hukuken "Temerrüt" oluşur. Temerrüt halinin gerçekleşmesiyle birlikte arsa sahibinin yasal olarak kullanabileceği birincil (seçimlik) haklar şunlardır:

  • Gecikme Tazminatı (Kira Yoksunluğu): Teslimin geciktiği her ay için, sözleşmede sarih bir hüküm bulunmasa dahi, bağımsız bölümlerin emsal rayiç kira bedelleri yükleniciden talep ve tahsil edilebilir.
  • Cezai Şart (İfa ile Birlikte Talep Edilebilen): Sözleşmede temerrüt haline özgülenmiş geçerli bir cezai şart maddesi mevcut ise, arsa sahibi hem gecikilen döneme ait kira bedelini hem de bu cezai şartı talep etme hakkını haizdir.

Sözleşmenin Feshi: Geriye ve İleriye Etkili Fesih Ayrımı (%90 Kuralı)

Yüklenicinin acze düşmesi, iflası veya fiilen inşaatı tamamlama kabiliyetini yitirmesi hallerinde en radikal hukuki çözüm sözleşmenin Mahkeme kararıyla feshidir. Ancak Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları uyarınca, feshin hukuki niteliği inşaatın fiziki tamamlanma oranına göre değişiklik gösterir:

  • Geriye Etkili Fesih (Ex Tunc): İnşaatın tamamlanma seviyesi %90'ın altındaysa kural olarak fesih geriye etkilidir. Sözleşme hiç akdedilmemiş gibi başa dönülür. Arsa sahibi devrettiği tapuları (arsa paylarını) geri alır; yüklenici ise ancak o güne kadar yaptığı faydalı ve zaruri masrafları sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde talep edebilir.
  • İleriye Etkili Fesih (Ex Nunc): Yargıtay uygulamasına göre, fiziki gerçekleşme oranı %90 ve üzerine ulaşmış bir inşaatta feshin geriye etkili olması TMK m. 2 (Dürüstlük Kuralı) ile bağdaşmaz. Bu durumda ileriye etkili fesih tesis edilir; taraflar ifa edilen kısımları muhafaza eder, arsa sahibi ise eksik ve kusurlu işler bedeli ile gecikme tazminatını talep edebilir.

İfaya İzin (Nama İfa) Kurumu ve Şantiye Yönetiminin Devri

Uygulamada arsa sahiplerinin mağduriyetini gidermede en hızlı ve rasyonel hukuki mekanizmalardan biri TBK m. 113 hükmünde düzenlenen "Nama İfa" (İfaya İzin) kurumudur.

Sözleşmeyi feshedip yargılama süresince inşaatın çürümesini beklemek yerine; Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak dava ile "İnşaatın yüklenici nam ve hesabına arsa sahiplerince tamamlanmasına" ve "Bu tamamlama masraflarının finansmanı için yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerin satılarak (veya arsa sahibine aidiyetine karar verilerek) karşılanmasına" izin talep edilir. Bu hukuki enstrüman, şantiyedeki kontrolün arsa sahiplerine yasal olarak devredilmesini sağlar.

Yükleniciden Pay Devralan Üçüncü Kişilerin Hukuki Statüsü

Yükleniciler, finansman sağlamak maksadıyla henüz inşaat tamamlanmadan kendilerine düşecek bağımsız bölümleri (topraktan/temelden) üçüncü kişilere satabilmektedir. Arsa sahibinin haklı nedenle "Geriye Etkili Fesih" davasını kazanması halinde, bu üçüncü kişilerin (alıcıların) hukuki durumu son derece kırılgandır.

Yargıtay yerleşik içtihatları gereği; yükleniciden pay devralan üçüncü kişiler, TMK m. 1023 kapsamındaki "Tapu Siciline Güven İlkesinden" (İyiniyet iddiasından) faydalanamazlar. Zira bu kişiler, inşaatın henüz tamamlanmadığını ve yüklenicinin edimini ifa etmemesi halinde tapuların iptal edilebileceğini bilebilecek durumdadır. Fesih kararıyla birlikte üçüncü kişilerin tapuları iptal edilerek tescil yeniden arsa sahibine döner.

Menfi/Müspet Zarar ve Yoksun Kalınan Kârın Tazmini

Yüklenicinin temerrüdü, arsa sahibini yalnızca kira gelirinden mahrum bırakmaz; aynı zamanda enflasyonist ortamda yeni bir yüklenici ile çok daha ağır şartlarda anlaşmak zorunda bırakabilir. Sözleşmenin feshindeki kusur durumuna göre, arsa sahipleri yükleniciden Menfi Zararlarını (sözleşmeye güvenilerek yapılan masraflar, fırsat maliyeti) tazmin edebilecekleri gibi, edimin ifa edilmemesinden doğan hukuki menfaat ihlallerini de talep edebilirler.

Ankara merkezli Pars Hukuk Bürosu olarak, Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku alanındaki derin yetkinliğimizle; Kentsel Dönüşüm ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden kaynaklanan ihtilaflarda mülkiyet haklarınızı güvence altına alıyoruz. Yüklenicinin temerrüdüne ilişkin ihtarname süreçlerinden, Asliye Hukuk Mahkemelerinde yürütülecek Geriye/İleriye Etkili Fesih ve Nama İfa davalarına, tapu iptal ve tescil yargılamalarından eksik işler bedeli tespiti süreçlerine kadar uçtan uca hukuki müşavirlik hizmeti sunmaktayız. Yarım kalan projelerde hukuki mimariyi kurmak ve mülkiyet haklarınızı tesis etmek için iletişim sayfamızdan uzman ekibimize ulaşabilirsiniz.

 
YASAL UYARI VE BİLGİLENDİRME: Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir hukuki mütalaa veya avukatlık tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Her gayrimenkul uyuşmazlığı; inşaatın fiziki gerçekleşme oranı, sözleşme hükümleri, imar mevzuatı ve güncel Yargıtay içtihatları çerçevesinde münhasıran değerlendirilmelidir.