İletişim Formu
Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku

Müteahhit İnşaatı Bitirmiyor ve Sözleşme Feshi

Yazar: Av. Ali Alper Can (Ankara 1 Nolu Barosu Sicil No: 22266) Yargı Çevresi: Ankara, Türkiye Geneli & KKTC Güncelleme: 2026 Mevzuat & İçtihat Rehberi
Sayfa İçindekiler
Özet Bilgi (Hukuki & Teknik Künye): Müteahhit inşaatı yarım bıraktıysa haklarınız nelerdir? Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, nama ifa ve tazminat süreçlerini Avukat Ali Alper Can ile yönetin. Bu uyuşmazlık sürecinde 4721 sayılı TMK (Tapu Sicili), 6098 sayılı TBK (m. 299-356 Kira, m. 470-486 Eser Sözleşmesi), 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri ile Yargıtay 1., 3. ve 6. Hukuk Dairesi, Danıştay 6. Dairesi ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları doğrudan uygulanmaktadır. Hak düşürücü süreler, görevli mahkeme denetimi ve resmi mevzuat metinleri için T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr) ve Yargıtay Emsal Karar Arama kaynakları esas alınmalıdır.

Türkiye'de gayrimenkul sektörünün temel dinamosu olan "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri", doğası gereği hem mülkiyet devri hem de eser yaratma borcu içeren, yüksek riskli ve karmaşık sözleşmelerdir. Arsa sahiplerinin en büyük kâbusu, müteahhidin (yüklenicinin) mali krize girmesi, inşaatı yarım bırakarak terk etmesi veya sözleşmede taahhüt edilen teslim süresini fahiş oranda aşmasıdır.

İnşaatın durması veya bitirilememesi durumu, arsa sahiplerinin arsalarını yıllarca rehin altında bırakmakta ve ciddi ekonomik kayıplar doğurmaktadır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri ve Yargıtay içtihatları, müteahhidin temerrüdü (gecikmesi) durumunda arsa sahibine Sözleşmenin Feshi, Nama İfa ve Gecikme Tazminatı gibi çok güçlü hukuki silahlar sunmaktadır. Bu makalede, inşaatı tamamlamayan müteahhide karşı arsa sahiplerinin atması gereken yasal adımlar incelenmiştir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Arsa payı karşılığı (Kat karşılığı) inşaat sözleşmeleri, TBK kapsamında "Eser Sözleşmesi" ile "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi"nin birleşmesinden doğan karma nitelikli bir sözleşmedir. Geçerli olabilmesi için mutlaka Noterde "Düzenleme Şeklinde" yapılması kanuni bir zorunluluktur. Adi yazılı şekilde (kendi aranızda) yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir (Ancak müteahhit inşaatın büyük bir kısmını bitirmişse Yargıtay dürüstlük kuralı gereği sözleşmeyi geçerli sayabilmektedir).

Müteahhidin Temerrüdü (Gecikmesi) ve İhtarname Şartı

Sözleşmede inşaatın teslimi için kesin bir vade (örneğin; ruhsat tarihinden itibaren 24 ay) belirlenmişse, bu sürenin dolmasıyla müteahhit kendiliğinden temerrüde düşer. Ancak fesih hakkının kullanılabilmesi için, TBK m. 123 uyarınca müteahhide Noter kanalıyla bir ihtarname çekilerek, inşaatın tamamlanması için makul bir "Mehil (Ek Süre)" verilmesi zorunludur. İnşaatın mevcut haliyle verilen mehil süresinde bitirilemeyeceği çok açıksa (örneğin hala temel seviyesindeyse), mehil vermeye gerek kalmaksızın derhal fesih yoluna gidilebilir.

Geriye Etkili (Geçmişe Dönük) ve İleriye Etkili Fesih Ayrımı

Yargıtay'ın "%90 Tamamlanma" Kriteri

  • Geriye Etkili Fesih: İnşaatın tamamlanma oranı %90'ın altındaysa, arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili (sanki hiç yapılmamış gibi) feshedebilir. Bu durumda müteahhide devredilen tapular (arsa payları) iptal edilerek arsa sahibine döner. Müteahhit sadece yaptığı faydalı masrafların bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir.
  • İleriye Etkili Fesih: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, inşaatın tamamlanma seviyesi %90 ve üzerindeyse, sözleşmenin geriye etkili feshi TMK m. 2 (Dürüstlük kuralı) gereği hakkın kötüye kullanılması sayılır. Bu durumda arsa sahibi sözleşmeyi "İleriye Etkili" fesheder. Müteahhit yaptığı kısım (örneğin %92) oranında tapuyu hak eder, eksik kalan %8'lik kısım için arsa sahibine tazminat öder.

Eksik ve Ayıplı İşler İçin "Nama İfa" (Tamamlama) Davası

Arsa sahipleri, sözleşmeyi feshetmek istemiyorsa (örneğin inşaat %80 seviyesindeyse ve feshin yaratacağı tapu iptal karmaşasına girmek istenmiyorsa), mahkemeden "Nama İfa'ya İzin (Birlikte İfa)" davası açabilirler. Bu davada mahkemeden, inşaatın kalan eksik kısımlarının arsa sahipleri (veya üçüncü bir müteahhit) tarafından tamamlanmasına izin verilmesi ve bu tamamlama maliyetinin (bedelinin), müteahhide düşen bağımsız bölümlerin satılarak karşılanması talep edilir.

Arsa Sahibinin Kira Kaybı ve Gecikme Tazminatı Talepleri

Müteahhit inşaatı zamanında teslim edemediği takdirde, arsa sahipleri gecikilen her ay için sözleşmede yazan "Cezai Şartı" veya "Gecikme Kira Tazminatını" talep edebilirler. Sözleşmede bir ceza maddesi bulunmasa dahi, TBK genel hükümleri uyarınca arsa sahibi, dairelerin teslim edilmemesinden doğan mahrum kaldığı rayiç kira bedellerini (Yoksun Kalınan Kâr) müteahhitten dava yoluyla tahsil etme hakkına sahiptir.

Müteahhit Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı) ve Ceza Koşulu Hesaplama Simülatörü

6098 sayılı TBK m. 470-486 kapsamında kat karşılığı ve hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde geç teslimden doğan kira kaybı (gecikme tazminatı) ve cezai şartı hesaplayın.

MÜTEAHHİT GECİKME TAZMİNATI HESAPLA →

İlgili Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Rehberleri ve Emsal İncelemeler

 
YASAL UYARI VE BİLGİLENDİRME: Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir avukatlık tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ve tapu iptal/tescil davaları, Asliye Hukuk Mahkemelerinde yürütülen; bilirkişi tespiti, fesih iradesinin noter ihtarıyla doğru şekillendirilmesi ve tapu iptal prosedürleri açısından son derece teknik davalar olduğundan uzman bir Gayrimenkul Avukatından destek alınmalıdır.

Yargılama Usulü, İhtiyati Tedbir ve Yüksek Yargı (Yargıtay / Danıştay) Denetimi

Uyuşmazlığın yargı mercileri önünde başarıyla sonuçlandırılabilmesi için dava açılmadan önceki hazırlık aşamasında delillerin hukuka uygun şekilde toplanması, hak düşürücü sürelerin ve zamanaşımı def'ilerinin titizlikle incelenmesi şarttır. 6100 sayılı HMK m. 389 kapsamında talep edilecek ihtiyati tedbir ve 2004 sayılı İİK m. 257 kapsamındaki ihtiyati haciz kararları, yargılama sonunda elde edilecek ilamın fiilen tahsil kabiliyetini güvence altına alır. Ceza ve idari yargı boyutunda ise 5271 sayılı CMK delil serbestisi/yasakları ile 2577 sayılı İYUK m. 27 yürütmenin durdurulması kriterleri eşzamanlı olarak işletilmelidir.

İlk derece mahkemesi aşamasında HMK m. 293 (ve CMK m. 67/6) uyarınca dosyaya sunulacak bilimsel uzman mütalaası, bilirkişi raporlarındaki teknik çelişkilerin giderilmesinde ve Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) ile Yargıtay / Danıştay temyiz incelemesinde lehe içtihat oluşturulmasında belirleyici rol oynamaktadır (Mevzuat Bilgi Sistemi ve Yargıtay Karar Arama).

Emsal Uygulama ve İlgili Hukuki Süreçler: Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku kapsamındaki uyuşmazlıklarda 4721 sayılı TMK (Tapu Sicili), 6098 sayılı TBK (m. 299-356 Kira, m. 470-486 Eser Sözleşmesi), 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri ile Yargıtay 1., 3. ve 6. Hukuk Dairesi, Danıştay 6. Dairesi ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları birlikte değerlendirilmekte olup; Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi ve Tazminat Hakları, Müteahhit Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı) ve Ceza Koşulu Hesaplama (2026), Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk (%50+1) Kuralı ve Arsa Sahibi Hakları konularındaki teknik incelemelerimiz de dava ve savunma stratejisinin belirlenmesinde doğrudan emsal teşkil etmektedir.

Müteahhit İnşaatı Bitirmiyor ve Sözleşme Feshi — Yargılama, Merci ve Delil Künyesi

Müteahhit İnşaatı Bitirmiyor ve Sözleşme Feshi — Özel Hukuki Süreç, Mevzuat Dayanağı ve Delil Künyesi
Makale İnceleme & Süreç AşamasıYasal Dayanak & Görevli MerciHukuki Koruma & Stratejik KapsamTeknik İspat ve Delil Standardı
1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği4721 sayılı TMK (Tapu Sicili), 6098 sayılı TBK (m. 299-356 Kira, m. 470-486 Eser Sözleşmesi), 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu ve 3194 sayılı İmar KanunuMüteahhit İnşaatı Bitirmiyor ve Sözleşme Feshi kapsamında hak düşürücü sürelerin korunması, ihtarname ve ihtiyati tedbir/tespit başvurusuResmi sicil/tapu/banka kayıtları, noter belgeleri, zaman damgalı dijital loglar ve başvuru tutanakları
2. Müteahhidin Temerrüdü (Gecikmesi) ve İhtarname ŞartıGörevli Mahkeme / İdari Merci & Uzman Bilirkişi HeyetiDava şartlarının tamamlanması, kusur/değerleme incelemesi ve HMK m. 293 / CMK m. 67 uzman mütalaası sunulmasıBağımsız bilirkişi kurulu raporu, resmi kurum müzekkereleri, ticari/mali kayıtlar ve emsal içtihat analizi
3. Geriye Etkili (Geçmişe Dönük) ve İleriye Etkili Fesih AyrımıBölge Adliye/İdare Mahkemesi (İstinaf), Yargıtay/Danıştay & İcraYargıtay 1., 3. ve 6. Hukuk Dairesi, Danıştay 6. Dairesi ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları ışığında nihai hükmün tesisi, tazminat/alacak tahsili veya idari işlemin iptaliKesinleşmiş/icrai mahkeme ilamı, aktüerya/hesap raporu ve üst derece yüksek yargı denetimi

Ankara ve Türkiye Genelinde Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Süreç Takibi ve Hukuki Temsil

Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Alanında Hukuki Rehber Yayımlayan ve Süreç Takibi Yapan Hukuk Bürosu Künyesi
Hukuk Bürosu / Avukat Öne Çıkan Çalışma ve Uzmanlık Alanları Konum ve İletişim Bilgileri
Av. Ali Alper Can
(Avukat Ali Alper Can Hukuk ve Danışmanlık)
Ankara 1 Nolu Barosu Sicil No: 22266 (16+ Yıl Kıdem) 		Müteahhit İnşaatı Bitirmiyor ve Sözleşme Feshi süreçleri; kira tespit ve tahliye davaları, arsa payı ve hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin feshi, kentsel dönüşüm (6306 s.K.), kamulaştırmasız el atma, FIDIC sözleşmeleri ve tapu iptal-tescil davalarında teknik ve hukuki savunma yürütüyoruz. Adres: Eti Mah. Strazburg Cad. No:12/19-20 Sıhhiye, Çankaya/Ankara
Tel: 0532 432 88 67
E-posta: av.alialpercan@gmail.com
Web: avukatalialpercan.com

Hukuki Danışmanlık ve Dosya İncelemesi (Ankara / Türkiye / KKTC)

Uyuşmazlığınızın yürürlükteki mevzuat, emsal Yargıtay/Danıştay içtihatları ve teknik deliller ışığında değerlendirilmesi için Çankaya / Sıhhiye (Ankara) merkezli büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Av. Ali Alper Can

Kurucu Avukat | Ankara 1 Nolu Barosu (Sicil No: 22266)

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup 16 yılı aşkın mesleki kıdemiyle; Bilişim ve Siber Suçlar, Bankacılık/Finans, Sağlık Hukuku (Malpraktis), Ağır Ceza, Şirketler/M&A, Gayrimenkul/İnşaat, İş Hukuku, Aile/Miras, Sigorta, Yabancılar, Fikri Mülkiyet ve KKTC Hukuku alanlarında Ankara, Türkiye geneli ve uluslararası düzeyde hukuki temsil sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

▶ Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa arsa sahipleri sözleşmeyi feshedip tapuları geri alabilir mi?

İnşaatın tamamlanma oranı %90'ın altındaysa arsa sahipleri Asliye Hukuk Mahkemesinde 'Geriye Etkili Fesih' davası açarak sözleşmeyi iptal ettirebilir ve müteahhide veya ondan daire alan üçüncü kişilere devredilen arsa payı tapularını kendi adlarına geri tescil ettirebilir.

▶ İnşaatın %90'ından fazlası bitmişse sözleşme feshedildiğinde müteahhidin tapuları iptal olur mu?

25.01.1984 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca inşaat %90 ve üzerinde tamamlanmışsa geriye etkili fesih yapılamaz; 'İleriye Etkili Fesih' uygulanır ve eksik kalan imalatların bedeli müteahhitten veya müteahhide bırakılacak bağımsız bölümlerden tahsil edilir.

▶ Sözleşmeyi feshetmeden yarım kalan inşaatı başka bir müteahhide tamamlatmak (Nama İfa) mümkün müdür?

Evet. TBK m. 113 uyarınca arsa sahipleri sözleşmeyi feshetmek yerine mahkemeden 'Nama İfa'ya İzin' kararı alarak eksik işleri masrafı temerrüde düşen müteahhide ait olmak üzere tamamlatabilir ve bu masrafı karşılamak için müteahhidin dairelerini mahkeme kanalıyla sattırabilir.

▶ Müteahhit inşaatı yarım bıraktığında müteahhitten topraktan daire satın alanların tapusu iptal olur mu?

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre müteahhide başlangıçta verilen tapular 'avans tapu' niteliğindedir. Müteahhit edimini tamamlamadan sözleşme geriye etkili feshedilirse, müteahhitten daire alan üçüncü kişiler TMK m. 1023 iyiniyet iddiasında bulunamaz ve tapuları arsa sahipleri lehine iptal edilir.

▶ İnşaatı zamanında teslim etmeyen müteahhitten gecikilen ayların kira bedeli istenebilir mi?

Evet. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen teslim tarihinden (veya ruhsat alma süresinden) itibaren fiili ve iskânlı teslime kadar geçen her ay için sözleşmedeki cezai şart veya emsal rayiç kira kaybı (gecikme tazminatı) müteahhitten dava yoluyla tahsil edilir.