Gayrimenkul ve Kira Hukuku

Gayrimenkul ve Taşınmaz Hukuku; Türkiye’nin dinamik demografik yapısı, sürekli güncellenen kira mevzuatı, imar planlarındaki değişiklikler ve mülkiyet rejiminin karmaşıklığı nedeniyle en yüksek teknik hassasiyeti ve ileriye dönük vizyonu gerektiren hukuk disiplinidir. Taşınmazların salt birer barınak değil, aynı zamanda en değerli sermaye ve yatırım araçları olması, bu alandaki uyuşmazlıkları milyonlarca liralık ihtilaflara dönüştürmektedir.

Av. Ali Alper Can; mülkiyet hakkının anayasal bir güvence olduğu bilinciyle, taşınmaz varlıklarınızın korunması, kira ilişkilerinin yasal ve ekonomik zeminde yönetilmesi ve mülkiyetinize yönelik haksız müdahalelerin bertaraf edilmesi süreçlerinde kapsamlı ve stratejik bir müşavirlik hizmeti sunmaktadır. Taşınmaz hukukunda usuli bir tebligat hatası veya yasal ihtarname sürelerinin kaçırılması, telafisi imkânsız hak kayıplarına yol açabileceğinden süreç milimetrik olarak yönetilmektedir.

Gayrimenkul Hukukunun Temel Dinamikleri ve Önleyici Hukuk

Gayrimenkul ihtilaflarının büyük bir bölümü, alım-satım veya devir aşamasında tapu sicilinin (şerhler, beyanlar, ipotekler ve irtifak hakları) uzman bir hukukçu tarafından incelenmemesinden kaynaklanır. Önleyici hukuk stratejimiz kapsamında, ticari veya bireysel gayrimenkul yatırımlarından önce hukuki durum tespit raporları (Due Diligence) hazırlanarak, taşınmazın imar durumu, iskân (yapı kullanma izin belgesi) sorunları ve üzerindeki aynî/şahsi kısıtlamalar analiz edilir ve yatırım güvenliği tesis edilir.

Kira Hukuku: Tahliye, Tespit ve Uyarlama Süreçleri

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan uyuşmazlıkları, güncel ekonomik parametreler ve Yargıtay içtihatları dahilinde çözüme kavuşturuyoruz:

• Kira Tahliye Davaları: İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiracının temerrüdü (kira borcunu ödememesi), iki haklı ihtar çekilmesi, yazılı tahliye taahhütnamesinin icraya konulması ve on yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347) gibi kanuni sebeplere dayalı tahliye süreçlerinin takibi.
• Kira Tespit Davaları: Beş yılı aşan sözleşmelerde, kiranın bölge rayiçlerine, TÜFE oranlarına ve emsallere uygun olarak hâkim tarafından yeniden belirlenmesi (hakkaniyet indirimi gözetilerek).
• Kira Uyarlama Davaları: Aşırı ifa güçlüğü yaratan öngörülemez olağanüstü durumlarda (ekonomik kriz, pandemi vb.), sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması için açılan davalar.

İnşaat Hukuku ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

İnşaat sektöründe toprak sahipleri ile müteahhitler (yükleniciler) arasında akdedilen karmaşık sözleşmelerin yönetimi yüksek teknik bilgi gerektirir:

• Sözleşme Hazırlığı: Teknik şartnamelerin, paylaşım krokilerinin ve cezai şart hükümlerinin yer aldığı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin noter huzurunda düzenlenmesi.
• Sözleşmenin Feshi ve Nama İfa: İnşaatın süresinde teslim edilmemesi (temerrüt) halinde geriye veya ileriye etkili fesih davaları, eksik/ayıplı imalatların tespiti, gecikme tazminatı (kira kaybı) tahsili ve yarım kalan işin arsa sahibi tarafından tamamlanabilmesi için "Nama İfa'ya İzin" davalarının açılması.
• Gayrimenkul Satış Vaadi: Gelecekte tapu devri taahhüdü içeren sözleşmelerin tapuya şerh edilmesi ve ifadan kaçınılması halinde ferağa icbar (tescile zorlama) davaları.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları

Miras yoluyla intikal eden veya birden fazla kişinin paylı mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda, hissedarlar arasında anlaşma sağlanamaması halinde ortaklığın mahkeme kararıyla sonlandırılması sürecidir. Taşınmazın fiziki durumuna göre öncelikle "Aynen Taksim", bunun mümkün olmaması halinde ise "Açık Artırma Yoluyla Satış" prosedürleri işletilerek, müvekkilin hissesine düşen bedelin en yüksek değerden tahsil edilmesi sağlanır. Aynı kapsamda, diğer hissedarların hisse satışlarına karşı şufa (önalım) hakkının kullanılması davaları yürütülmektedir.