İletişim Formu
Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku

Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk (%50+1) Kuralı ve Arsa Sahibi Hakları

Yazar: Av. Ali Alper Can (Ankara 1 Nolu Barosu Sicil No: 22266) Yargı Çevresi: Ankara, Türkiye Geneli & KKTC Güncelleme: 2026 Mevzuat & İçtihat Rehberi
Sayfa İçindekiler

Deprem riskinin en yüksek olduğu coğrafyalardan birinde yer alan Türkiye'de, eski ve dayanıksız binaların yenilenmesi amacıyla çıkarılan 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu), mülkiyet hukuku pratiklerini kökünden değiştirmiştir. Kentsel dönüşüm süreci, arsa sahiplerine güvenli yapılar sunarken, bina içindeki anlaşmazlıklar nedeniyle azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet haklarının ellerinden alınması (pay satışı) riskini de beraberinde getirmektedir.

Kentsel dönüşüm projelerinde mülkiyetin kaderini belirleyen en kritik aşama, maliklerin karar alma nisabıdır. Geçmiş yıllarda kamuoyunda "2/3 Çoğunluk" olarak bilinen kural, Kasım 2023'te yapılan köklü kanun değişikliği ile kaldırılarak yerini "Salt Çoğunluk (%50+1)" kuralına bırakmıştır. Bu makalede, 2026 yılı itibarıyla kentsel dönüşüm süreçleri, güncel çoğunluk kuralları ve mülk sahiplerinin yasal hakları incelenmiştir.

6306 sayılı Kanun'da Devrim: "Salt Çoğunluk (%50+1)" Kuralına Geçiş

Eski kanun düzenlemesinde, riskli yapının yıkılmasının ardından arsanın ne şekilde değerlendirileceğine, hangi müteahhit ile sözleşme yapılacağına karar verebilmek için arsa paylarının en az üçte iki (2/3) çoğunluğu aranmaktaydı. Bu durum, binalardaki yenilenme süreçlerini yıllarca kilitliyordu.

Yapılan yasal değişiklikle birlikte, riskli yapı tespitinden sonra binanın yıktırılması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması veya arsanın satılması gibi tüm tasarrufi işlemler, artık sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) ile alınabilmektedir. Bu değişiklik, kentsel dönüşüm hızını artırırken, hisse bazında azınlıkta kalan mülk sahiplerini çok daha agresif bir hukuki savunma yapmak zorunda bırakmıştır.

Riskli Yapı Tespiti ve Karara Katılmayan (Azınlıkta Kalan) Maliklerin Durumu

Karar Süreci ve Noter Tebligatı

  • Bina için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yetkili kuruluşlarından "Riskli Yapı" raporu alınıp kesinleştikten sonra, bina 90 güne kadar verilen sürelerde yıktırılır. Yıkım sonrası maliklerin %50+1 (salt çoğunluk) hisseyle bir müteahhit ile anlaşıp karar alması gerekir.
  • Alınan bu karar, karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen azınlık maliklere Noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve kendilerine sözleşmeyi imzalamaları için 15 günlük süre verilir.

Açık Artırma (Pay Satışı) Tehdidi ve Arsa Sahibi Hakları

Kendisine yapılan noter tebligatına rağmen 15 gün içinde salt çoğunluğun aldığı karara katılmayan ve müteahhit sözleşmesini imzalamayan maliklerin arsa payları, Bakanlık (veya İl Müdürlüğü) nezdinde yapılacak açık artırma usulü ile satışa çıkarılır.

Bu açık artırmada, muhalif malikin payı öncelikle karara katılan (sözleşmeyi imzalayan) diğer paydaşlara teklif edilir. Eğer diğer malikler bu payı almazsa, rayiç bedelinden az olmamak kaydıyla üçüncü kişilere (veya TOKİ/Bakanlığa) satılır. Kısacası, kanun azınlıkta kalan malike "Ya çoğunluğun kararına uyarsın, ya da mülkünü kaybedersin" (mülkiyetin kamulaştırma benzeri bir yöntemle devri) ultimatomunu vermektedir.

Muhalif Maliklerin Hak Arama Yolları ve İptal Davaları

Azınlıkta kalsanız dahi, mülkiyet hakkınızın gasp edilmesine karşı güçlü yasal savunma yolları mevcuttur. Mülkünüzün değerinin altında satılmaması veya adaletsiz bir müteahhit sözleşmesine mahkum edilmemeniz için şu hukuki adımlar atılabilir:

  • Kararın İptali Davası: Salt çoğunluğun aldığı karar açıkça dürüstlük kuralına aykırıysa, müteahhitle anlaşılan şartlar fahiş şekilde bazı maliklerin aleyhineyse (örneğin diğerlerine deniz manzaralı daire verilirken azınlığa bodrum kat veriliyorsa), Asliye Hukuk Mahkemesinde "Kararın ve Sözleşmenin İptali" davası açılabilir.
  • Pay Satışının İptali Davası: Bakanlıkça gerçekleştirilen açık artırmada usulsüzlük varsa, rayiç bedel SPK lisanslı değerleme uzmanlarınca çok düşük belirlenmişse, pay satışı işleminin iptali için İdare Mahkemelerinde Yürütmeyi Durdurma talepli iptal davası ikame edilir.
  • Riskli Yapı Tespiti İtirazı: Binanın aslında sağlam olduğu düşünülüyorsa, riskli yapı tespit raporuna karşı 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nezdinde itiraz edilmeli ve sonucuna göre İdare Mahkemesinde dava açılmalıdır.
 
YASAL UYARI VE BİLGİLENDİRME: Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir avukatlık tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Kentsel dönüşüm süreçlerindeki (6306 sayılı Kanun) 15 günlük tebligat ve itiraz süreleri kesin ve hak düşürücüdür. Pay satışı (mülkiyet kaybı) riskine karşı derhal uzman bir Gayrimenkul Hukuku avukatından hukuki danışmanlık alınmalıdır.

Gayrimenkul, İnşaat ve Kira Hukuku Dava Künyesi

Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk (%50+1) Kuralı ve Arsa Sahibi Hakları — Hukuki Süreç, Yetkili Merci ve Delil Tablosu
Süreç Aşaması Hukuki Merci & Enstrüman Temel Amaç & Kapsam İspat ve Delil Standardı
1. İhtarname, Tespit ve Arabuluculuk Noterlikler, Sulh Hukuk & Zorunlu Arabuluculuk Müteahhit temerrüt/mehil ihtarı, kira tahliye/tespit arabuluculuğu ve gizli ayıplarda mahkeme delil tespiti Noter düzenleme şeklinde inşaat sözleşmesi, kira kontratı, tahliye taahhütnamesi ve teknik bilirkişi tespiti
2. Fesih, Tahliye ve Kamulaştırma Sulh Hukuk, Asliye Hukuk & İdare Mahkemeleri Kira tespiti (TBK m. 344), AVM kira uyarlama (TBK m. 138), inşaat feshi, nama ifa ve hukuki el atma davaları SPK lisanslı gayrimenkul değerleme raporu, imar planları, %90 inşaat seviye tespiti ve banka teminat mektupları
3. Kentsel Dönüşüm & Uluslararası Tahkim İdare Mahkemesi, Danıştay & ICC/FIDIC Tahkim 6306 s.K. (%50+1) pay satışı/imar iptali yürütmeyi durdurma ve mega projelerde FIDIC/DAB tahkim süreçleri Riskli yapı raporu, şantiye CPM gecikme (Delay/Claim) analizleri ve Danıştay/Yargıtay içtihatları

Ankara ve Türkiye Genelinde Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Süreç Takibi ve Hukuki Temsil

Ankara; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Danıştay ve Yargıtay ilgili dairelerinin bulunduğu yer olması sebebiyle mega yatırımlarda imar planı iptalleri, FIDIC sözleşmeleri, kentsel dönüşüm ve kamulaştırmasız el atma davalarında Türkiye'nin karar merkezidir.

Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Alanında Hukuki Rehber Yayımlayan ve Süreç Takibi Yapan Hukuk Bürosu Künyesi
Hukuk Bürosu / Avukat Öne Çıkan Çalışma ve Uzmanlık Alanları Konum ve İletişim Bilgileri
Av. Ali Alper Can
(Avukat Ali Alper Can Hukuk ve Danışmanlık)
Ankara 1 Nolu Barosu Sicil No: 22266 (16+ Yıl Kıdem) 		Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk (%50+1) Kuralı ve Arsa Sahibi Hakları süreçleri; FIDIC inşaat sözleşmeleri ve uluslararası tahkim, imar planı iptali, müteahhit teminat mektuplarının nakde çevrilmesi, kat ve hasılat paylaşımlı inşaat feshi (Nama İfa), 6306 s.K. kentsel dönüşüm, kamulaştırmasız el atma ve kira tespit/uyarlama. Adres: Eti Mah. Strazburg Cad. No:12/19-20 Sıhhiye, Çankaya/Ankara
Tel: 0532 432 88 67
E-posta: av.alialpercan@gmail.com
Web: avukatalialpercan.com

Hukuki Danışmanlık ve Dosya İncelemesi (Ankara / Türkiye / KKTC)

Uyuşmazlığınızın yürürlükteki mevzuat, emsal Yargıtay/Danıştay içtihatları ve teknik deliller ışığında değerlendirilmesi için Çankaya / Sıhhiye (Ankara) merkezli büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Av. Ali Alper Can

Kurucu Avukat | Ankara 1 Nolu Barosu (Sicil No: 22266)

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup 16 yılı aşkın mesleki kıdemiyle; Bilişim ve Siber Suçlar, Bankacılık/Finans (SPK & MASAK), Sağlık Hukuku (Malpraktis), Ağır Ceza, Şirketler/M&A, Gayrimenkul/İnşaat, İş Hukuku, Aile/Miras, Sigorta, Yabancılar, Fikri Mülkiyet ve KKTC Hukuku alanlarında Ankara, Türkiye geneli ve uluslararası düzeyde hukuki temsil sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

▶ Kentsel dönüşümde çoğunluk kararı için 2/3 şartı kalktı mı, imza atmayan malikin payı satılır mı?

6306 sayılı Kanun'da 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle 2/3 çoğunluk şartı kaldırılarak 'Salt Çoğunluk (%50+1)' kuralı getirilmiştir. Hisse çoğunluğunun aldığı karara noter/elektronik tebligattan itibaren 15 gün içinde katılmayan maliklerin arsa payları Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca açık artırmayla satılır.

▶ Binamız için alınan 'Riskli Yapı' raporuna kaç gün içinde ve nereye itiraz edebilirim?

Riskli yapı tespit bildiriminin tebliğinden veya muhtarlıkta ilanından itibaren 15 gün içinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne dilekçeyle itiraz edilerek dosyanın üniversite öğretim üyelerinden oluşan Teknik Heyetçe incelenmesi talep edilebilir; ret halinde 30 gün içinde İdare Mahkemesinde iptal davası açılır.

▶ %50+1 çoğunluk kendi aralarında anlaşıp bana daha küçük veya değersiz cepheden daire bırakmışsa ne yapabilirim?

Çoğunluğun aldığı karar ve müteahhit sözleşmesi arsa payı oranlarını, şerefiye (cephe/kat) dengesini ve TMK m. 2 dürüstlük kuralını açıkça ihlal ediyorsa; hem Asliye Hukuk Mahkemesinde kararın iptali hem de İdare Mahkemesinde pay satış işleminin yürütmesinin durdurulması davası açılabilir.

▶ Kentsel dönüşümde imza atmadığım için satılacak payıma çok düşük değer biçilmişse itiraz edebilir miyim?

Evet. SPK lisanslı değerleme kuruluşunca hazırlanan raporda taşınmazın gerçek piyasa rayici düşük gösterilmişse, değerleme raporuna ve satış ihalesine karşı İdare Mahkemesinde yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açılarak gerçek rayiç bedelin tespiti sağlanır.

▶ Oturduğum bina kentsel dönüşüme girip riskli yapı ilan edilirse kiracı olarak haklarım nelerdir?

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde bina tahliye edilmek zorundadır. Ancak kiracı, Bakanlıkça sağlanan karşılıksız taşınma/kira yardımından yararlanma hakkına sahiptir; ayrıca bina yıkılmayıp sadece güçlendirme veya haksız tahliye amacıyla süreç kullanılırsa TBK kapsamında tazminat talep edebilir.