İletişim Formu
Av. Ali Alper Can
Sayfa İçindekiler

Küresel tedarik zincirlerinin yeniden yapılandığı günümüzde; uluslararası teknoloji devlerinin, otomotiv konsorsiyumlarının ve lojistik firmalarının Türkiye'de sanayi, fabrika veya ticari tesis kurmak amacıyla arazi edinmesi, yabancı gerçek kişilerin konut alımından tamamen farklı, son derece katı ve bürokratik bir hukuki prosedüre tabidir. Milyonlarca euroluk Doğrudan Yabancı Yatırım (FDI) portföylerinin; mevzuata, askeri güvenlik bölgelerine ve ÇED raporlarına takılmadan güvenle tapu devrine dönüştürülmesi, doğrudan uluslararası çapta bir "Şirketler ve Gayrimenkul Hukuku" müşavirliğini zorunlu kılar.

Uluslararası Tüzel Kişilerin Gayrimenkul Edinim Kısıtlamaları

Türkiye'de gayrimenkul edinimi söz konusu olduğunda, yurtdışında kurulan (Türkiye'de şubesi bulunmayan) yabancı tüzel kişilerin doğrudan taşınmaz satın alması kural olarak yasaktır. Uluslararası firmalar Türkiye'de taşınmaz edinebilmek için; Turizmi Teşvik Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu veya Petrol Kanunu gibi çok istisnai özel kanun hükümlerinden yararlanmak ya da (uygulamada en sık ve güvenli başvurulan yöntem olarak) Türkiye'de "Yabancı Sermayeli Türk Şirketi" kurarak bu tüzel kişilik üzerinden alım yapmak zorundadırlar.

2644 Sayılı Tapu Kanunu m.36: "Yabancı Sermayeli Şirket" Kriteri

Uluslararası bir şirket Türkiye'de anonim veya limited şirket kurduğunda dahi, yabancı yatırımcıların bu şirketteki payı %50 veya daha fazla ise yahut yabancı ortakların şirketin yönetim organında (yönetim kurulunda) çoğunluğu atama veya görevden alma yetkisi varsa; bu şirket Tapu Kanunu m.36 tahtında özel denetime tabidir. Bu şirketlerin fabrika veya arsa alımları "ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek maksadıyla" sınırlandırılmıştır. Hukuki uygunluk taşımayan ana sözleşmeler, Tapu Kadastro nezdindeki alım başvurularının doğrudan reddine neden olur.

Valilik İzni, Askeri Yasak ve Özel Güvenlik Bölgeleri İncelemesi

Yabancı sermayeli şirketlerin arazi edinimlerinde en kritik bürokratik aşama Valilik İzni prosedürüdür. Şirket, satın alacağı arazinin projesini (fabrika, depo, AVM) İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü'ne sunar. İlgili Valilik; arazi konumunun Askeri Yasak Bölgeler, Askeri Güvenlik Bölgeleri veya Stratejik Özel Güvenlik Bölgeleri sınırları içerisinde kalıp kalmadığını Genelkurmay Başkanlığı (veya yetkili askeri birimler) ile yazışarak tespit eder. Hukuki sürecin avukatlarca bizzat hızlandırılmadığı dosyalarda bu yazışmalar aylarca sürebilmekte ve ticari yatırımı sekteye uğratabilmektedir.

Hukuki Check-Up (Due Diligence) ve İmar Uyumluluk Süreçleri

Yüz milyonlarca liralık bir sanayi arazisi satın alınmadan önce, taşınmaz üzerinde Hukuki Durum Tespiti (Due Diligence) yapılması hayati önemdedir. Taşınmazın tapu kaydındaki haciz, ipotek veya üst hakkı gibi takyidatların incelenmesinin yanı sıra; arazinin "Çevresel Etki Değerlendirmesi" (ÇED) raporlarına uygunluğu, belediye 1/1000'lik uygulama imar planlarında sanayi tesisi kurulmasına cevaz verip vermediği ve altyapı şerhleri uluslararası raporlama standartlarıyla denetlenmelidir.

Yüksek Bütçeli Yatırımlarda Hukuki Danışmanlık ve Escrow Güvenliği

Yabancı yatırımcının en büyük çekincesi, devasa fonların (milyonlarca Dolar/Euro) Türkiye'ye transferi sürecinde yaşanacak güvenlik açıklarıdır. İşlemlerin, tapu devri kesinleşene kadar bloke edilen (Escrow hesabı benzeri) banka güvenceleriyle yapılması, ön satış vaadi sözleşmelerinin noterde tanzim edilip tapuya şerh edilmesi ve yatırımın Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) sermaye transferi regülasyonlarına uygun olarak getirilmesi, uluslararası standartlarda bir hukuk bürosunun güvencesi altındadır.

 
YASAL UYARI VE BİLGİLENDİRME: Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır. Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye'deki gayrimenkul edinim süreçleri; Ticaret Hukuku, İdare Hukuku ve Yabancılar Hukuku disiplinlerinin bir arada, uluslararası danışmanlık standartlarıyla yürütülmesini gerektirir.

Av. Ali Alper Can

Kurucu Avukat | Ankara Barosu (Sicil: 22266)

16 yıllık mesleki tecrübesiyle Ceza Hukuku, Bilişim Suçları, Ticaret ve Aile Hukuku uyuşmazlıklarında stratejik müşavirlik sunan kurucu avukattır. Dava süreçlerinde "Önleyici Hukuk" ve teknik delil analizi prensiplerini merkeze alarak müvekkillerine şeffaf, güvenilir ve sonuç odaklı hukuki koruma sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

▶ %100 yabancı sermayeli bir şirket Türkiye'de serbestçe ticari gayrimenkul, fabrika veya depo satın alabilir mi?

Türkiye'de kurulan yabancı sermayeli şirketler (Tüzel kişiler) Türk şirketi statüsünde sayılsa da, gayrimenkul edinimleri 2644 sayılı Tapu Kanunu madde 36 uyarınca özel prosedürlere tabidir. Şirketlerin, Valilikler bünyesindeki (İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü) komisyona başvurarak, satın alınacak taşınmazın şirket ana sözleşmesindeki faaliyet konularına uygun olduğunu kanıtlayıp onay almaları zorunludur.