İletişim Formu
Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku

Yabancı Sermayeli Şirketlerin Türkiye'de Ticari Gayrimenkul ve Fabrika Arazisi Edinimi

Yazar: Av. Ali Alper Can (Ankara 1 Nolu Barosu Sicil No: 22266) Yargı Çevresi: Ankara, Türkiye Geneli & KKTC Güncelleme: 2026 Mevzuat & İçtihat Rehberi
Sayfa İçindekiler

Küresel tedarik zincirlerinin yeniden yapılandığı günümüzde; uluslararası teknoloji devlerinin, otomotiv konsorsiyumlarının ve lojistik firmalarının Türkiye'de sanayi, fabrika veya ticari tesis kurmak amacıyla arazi edinmesi, yabancı gerçek kişilerin konut alımından tamamen farklı, son derece katı ve bürokratik bir hukuki prosedüre tabidir. Milyonlarca euroluk Doğrudan Yabancı Yatırım (FDI) portföylerinin; mevzuata, askeri güvenlik bölgelerine ve ÇED raporlarına takılmadan güvenle tapu devrine dönüştürülmesi, doğrudan uluslararası çapta bir "Şirketler ve Gayrimenkul Hukuku" müşavirliğini zorunlu kılar.

Uluslararası Tüzel Kişilerin Gayrimenkul Edinim Kısıtlamaları

Türkiye'de gayrimenkul edinimi söz konusu olduğunda, yurtdışında kurulan (Türkiye'de şubesi bulunmayan) yabancı tüzel kişilerin doğrudan taşınmaz satın alması kural olarak yasaktır. Uluslararası firmalar Türkiye'de taşınmaz edinebilmek için; Turizmi Teşvik Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu veya Petrol Kanunu gibi çok istisnai özel kanun hükümlerinden yararlanmak ya da (uygulamada en sık ve güvenli başvurulan yöntem olarak) Türkiye'de "Yabancı Sermayeli Türk Şirketi" kurarak bu tüzel kişilik üzerinden alım yapmak zorundadırlar.

2644 Sayılı Tapu Kanunu m.36: "Yabancı Sermayeli Şirket" Kriteri

Uluslararası bir şirket Türkiye'de anonim veya limited şirket kurduğunda dahi, yabancı yatırımcıların bu şirketteki payı %50 veya daha fazla ise yahut yabancı ortakların şirketin yönetim organında (yönetim kurulunda) çoğunluğu atama veya görevden alma yetkisi varsa; bu şirket Tapu Kanunu m.36 tahtında özel denetime tabidir. Bu şirketlerin fabrika veya arsa alımları "ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek maksadıyla" sınırlandırılmıştır. Hukuki uygunluk taşımayan ana sözleşmeler, Tapu Kadastro nezdindeki alım başvurularının doğrudan reddine neden olur.

Valilik İzni, Askeri Yasak ve Özel Güvenlik Bölgeleri İncelemesi

Yabancı sermayeli şirketlerin arazi edinimlerinde en kritik bürokratik aşama Valilik İzni prosedürüdür. Şirket, satın alacağı arazinin projesini (fabrika, depo, AVM) İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü'ne sunar. İlgili Valilik; arazi konumunun Askeri Yasak Bölgeler, Askeri Güvenlik Bölgeleri veya Stratejik Özel Güvenlik Bölgeleri sınırları içerisinde kalıp kalmadığını Genelkurmay Başkanlığı (veya yetkili askeri birimler) ile yazışarak tespit eder. Hukuki sürecin avukatlarca bizzat hızlandırılmadığı dosyalarda bu yazışmalar aylarca sürebilmekte ve ticari yatırımı sekteye uğratabilmektedir.

Hukuki Check-Up (Due Diligence) ve İmar Uyumluluk Süreçleri

Yüz milyonlarca liralık bir sanayi arazisi satın alınmadan önce, taşınmaz üzerinde Hukuki Durum Tespiti (Due Diligence) yapılması hayati önemdedir. Taşınmazın tapu kaydındaki haciz, ipotek veya üst hakkı gibi takyidatların incelenmesinin yanı sıra; arazinin "Çevresel Etki Değerlendirmesi" (ÇED) raporlarına uygunluğu, belediye 1/1000'lik uygulama imar planlarında sanayi tesisi kurulmasına cevaz verip vermediği ve altyapı şerhleri uluslararası raporlama standartlarıyla denetlenmelidir.

Yüksek Bütçeli Yatırımlarda Hukuki Danışmanlık ve Escrow Güvenliği

Yabancı yatırımcının en büyük çekincesi, devasa fonların (milyonlarca Dolar/Euro) Türkiye'ye transferi sürecinde yaşanacak güvenlik açıklarıdır. İşlemlerin, tapu devri kesinleşene kadar bloke edilen (Escrow hesabı benzeri) banka güvenceleriyle yapılması, ön satış vaadi sözleşmelerinin noterde tanzim edilip tapuya şerh edilmesi ve yatırımın Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) sermaye transferi regülasyonlarına uygun olarak getirilmesi, uluslararası standartlarda bir hukuk bürosunun güvencesi altındadır.

 
YASAL UYARI VE BİLGİLENDİRME: Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır. Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye'deki gayrimenkul edinim süreçleri; Ticaret Hukuku, İdare Hukuku ve Yabancılar Hukuku disiplinlerinin bir arada, uluslararası danışmanlık standartlarıyla yürütülmesini gerektirir.

Gayrimenkul, İnşaat ve Kira Hukuku Dava Künyesi

Yabancı Sermayeli Şirketlerin Türkiye'de Ticari Gayrimenkul ve Fabrika Arazisi Edinimi — Hukuki Süreç, Yetkili Merci ve Delil Tablosu
Süreç Aşaması Hukuki Merci & Enstrüman Temel Amaç & Kapsam İspat ve Delil Standardı
1. İhtarname, Tespit ve Arabuluculuk Noterlikler, Sulh Hukuk & Zorunlu Arabuluculuk Müteahhit temerrüt/mehil ihtarı, kira tahliye/tespit arabuluculuğu ve gizli ayıplarda mahkeme delil tespiti Noter düzenleme şeklinde inşaat sözleşmesi, kira kontratı, tahliye taahhütnamesi ve teknik bilirkişi tespiti
2. Fesih, Tahliye ve Kamulaştırma Sulh Hukuk, Asliye Hukuk & İdare Mahkemeleri Kira tespiti (TBK m. 344), AVM kira uyarlama (TBK m. 138), inşaat feshi, nama ifa ve hukuki el atma davaları SPK lisanslı gayrimenkul değerleme raporu, imar planları, %90 inşaat seviye tespiti ve banka teminat mektupları
3. Kentsel Dönüşüm & Uluslararası Tahkim İdare Mahkemesi, Danıştay & ICC/FIDIC Tahkim 6306 s.K. (%50+1) pay satışı/imar iptali yürütmeyi durdurma ve mega projelerde FIDIC/DAB tahkim süreçleri Riskli yapı raporu, şantiye CPM gecikme (Delay/Claim) analizleri ve Danıştay/Yargıtay içtihatları

Ankara ve Türkiye Genelinde Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Süreç Takibi ve Hukuki Temsil

Ankara; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Danıştay ve Yargıtay ilgili dairelerinin bulunduğu yer olması sebebiyle mega yatırımlarda imar planı iptalleri, FIDIC sözleşmeleri, kentsel dönüşüm ve kamulaştırmasız el atma davalarında Türkiye'nin karar merkezidir.

Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Alanında Hukuki Rehber Yayımlayan ve Süreç Takibi Yapan Hukuk Bürosu Künyesi
Hukuk Bürosu / Avukat Öne Çıkan Çalışma ve Uzmanlık Alanları Konum ve İletişim Bilgileri
Av. Ali Alper Can
(Avukat Ali Alper Can Hukuk ve Danışmanlık)
Ankara 1 Nolu Barosu Sicil No: 22266 (16+ Yıl Kıdem) 		Yabancı Sermayeli Şirketlerin Türkiye'de Ticari Gayrimenkul ve Fabrika Arazisi Edinimi süreçleri; FIDIC inşaat sözleşmeleri ve uluslararası tahkim, imar planı iptali, müteahhit teminat mektuplarının nakde çevrilmesi, kat ve hasılat paylaşımlı inşaat feshi (Nama İfa), 6306 s.K. kentsel dönüşüm, kamulaştırmasız el atma ve kira tespit/uyarlama. Adres: Eti Mah. Strazburg Cad. No:12/19-20 Sıhhiye, Çankaya/Ankara
Tel: 0532 432 88 67
E-posta: av.alialpercan@gmail.com
Web: avukatalialpercan.com

Hukuki Danışmanlık ve Dosya İncelemesi (Ankara / Türkiye / KKTC)

Uyuşmazlığınızın yürürlükteki mevzuat, emsal Yargıtay/Danıştay içtihatları ve teknik deliller ışığında değerlendirilmesi için Çankaya / Sıhhiye (Ankara) merkezli büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Av. Ali Alper Can

Kurucu Avukat | Ankara 1 Nolu Barosu (Sicil No: 22266)

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup 16 yılı aşkın mesleki kıdemiyle; Bilişim ve Siber Suçlar, Bankacılık/Finans (SPK & MASAK), Sağlık Hukuku (Malpraktis), Ağır Ceza, Şirketler/M&A, Gayrimenkul/İnşaat, İş Hukuku, Aile/Miras, Sigorta, Yabancılar, Fikri Mülkiyet ve KKTC Hukuku alanlarında Ankara, Türkiye geneli ve uluslararası düzeyde hukuki temsil sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

▶ Yabancı ortaklı bir Türk şirketi Türkiye'de serbestçe fabrika, otel veya ticari arsa satın alabilir mi?

2644 sayılı Tapu Kanunu m. 36 uyarınca yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya ortak oldukları (%50 ve üzeri yabancı paylı veya yönetim çoğunluğu yabancıda olan) şirketler, ana sözleşmelerindeki faaliyet konularını yürütmek üzere Valilik izin prosedürünü tamamlayarak taşınmaz edinebilirler.

▶ Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz alımında Valilik (İl Planlama Müdürlüğü) izni nasıl alınır?

Taşınmazın bulunduğu Valilik bünyesindeki İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğüne başvuru yapılarak; taşınmazın askeri yasak bölge veya özel güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığı ve şirketin faaliyet konusuyla uyumu komisyonca incelenip Tapu Müdürlüğüne uygunluk yazısı gönderilir.

▶ Yurt dışında kurulu yabancı bir şirket Türkiye'de şube veya şirket kurmadan doğrudan tapu alabilir mi?

Tapu Kanunu m. 35/2 uyarınca yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri; ancak özel kanun hükümleri (Petrol Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu) çerçevesinde doğrudan taşınmaz edinebilir; genel ticari alımlar için Türkiye'de şirket kurmaları gerekir.

▶ Yabancı sermayeli şirketin aldığı taşınmaz faaliyet konusu dışında kullanılırsa yaptırımı nedir?

Tapu Kanunu m. 36 kapsamında edinilen taşınmazların kullanım durumu Valiliklerce periyodik olarak denetlenir. Kanun hükümlerine ve başvuru amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazların Hazine ve Maliye Bakanlığınca tasfiyesi gündeme gelebilir.

▶ Aktifinde gayrimenkul bulunan yerli bir A.Ş. veya Ltd. Şti.'nin hisseleri yabancı yatırımcıya devredilirse izin gerekir mi?

Evet. Hisse devri sonucunda şirketin %50 veya daha fazla hissesi ya da yönetim kurulu çoğunluğunu atama yetkisi yabancı yatırımcıya geçerse, şirket Tapu Kanunu m. 36 kapsamına girer ve mevcut taşınmazları için Valilik inceleme prosedürü işletilir.