İletişim Formu
Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku

Sanayi ve Ticari İmarlı Arsalarda Hukuki El Atma ve Rayiç Bedel Davaları

Yazar: Av. Ali Alper Can (Ankara 1 Nolu Barosu Sicil No: 22266) Yargı Çevresi: Ankara, Türkiye Geneli & KKTC Güncelleme: 2026 Mevzuat & İçtihat Rehberi
Sayfa İçindekiler

Kurumsal firmaların, sanayicilerin ve lojistik şirketlerinin portföyünde bulunan milyonluk ticari ve sanayi imarlı arsaların üzerine; ilgili belediye veya bakanlıklar tarafından 1/1000'lik Uygulama İmar Planlarında "Park, Okul, Yol, Yeşil Alan, Belediye Hizmet Alanı" gibi şerhler konulabilmektedir. Arsa sahibinin arazisine çivi dahi çakamadığı, satamadığı ve bankalara teminat olarak dahi gösteremediği bu "pasif mülkiyet" durumu, kamuoyunda "Hukuki El Atma (Kamulaştırmasız El Atma)" olarak bilinir. İdarenin bu eylemsizliği karşısında mülk sahiplerinin yegane çaresi, taşınmazın devasa boyutlardaki güncel ticari değerini mahkeme kararıyla devletten nakden tahsil etmektir.

İmar Planı Kısıtlamaları ve Mülkiyet Hakkının İhlali

Anayasa'nın 35. Maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi (AİHS) Ek 1 No'lu Protokolü mülkiyet hakkını güvence altına almıştır. İdarenin, bir şirketin sanayi arsasına plan düzeyinde el atıp, fiilen kamulaştırma (istimlak) bedelini ödemeden ve arazide işlem yapmadan yıllarca beklemesi, Yargıtay, Danıştay ve Anayasa Mahkemesi içtihatlarına göre mülkiyet hakkının özüne dokunan ağır bir hak ihlalidir.

Hukuki El Atmada 5 Yıllık Bekleme Süresi ve Hukuki Başvuru Şartı

İmar Kanunu m. 10 çerçevesinde; taşınmazı imar planında kamu hizmetine ayrılan idarenin (belediye vb.), 5 yıllık imar programı içinde o alanı kamulaştırması şarttır. Eğer imar planının kesinleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmiş ve araziniz hala kamulaştırılmamışsa, dava açma hakkınız doğar. Ancak 2021 yılında İdari Yargılama Usulü Kanunu'nda (İYUK) yapılan değişiklikle, dava açmadan önce doğrudan ilgili idareye yazılı başvuru yapılması ve uzlaşma yolunun tüketilmesi zorunlu hale getirilmiştir (Ön İnceleme/Uzlaşma şartı).

Ticari Arsa Rayiç Bedelinin (Tazminatın) İdareden Tahsili

Hukuki el atma davası (Tazminat Davası) neticesinde, taşınmazın imar planındaki kısıtlı haline göre değil, kısıtlama olmasaydı sahip olacağı emsal "Ticari veya Sanayi İmarlı" serbest piyasa rayiç değeri üzerinden hesaplama yapılır. Dava kazanıldığında, arsanın mülkiyeti idareye geçerken, milyonlarca liralık güncel piyasa değeri nakden faiziyle birlikte şirket (veya şahıs) hesaplarına aktarılır.

Fiili ve Hukuki El Atma Arasındaki Keskin Yargı Yolu Farkı

Kamulaştırmasız el atmada yapılan en ölümcül hukuki hata, davanın yanlış mahkemede açılmasıdır. Eğer belediye, arsanıza dozeri sokup 1 metrekare bile olsa asfalt dökmüş, boru geçirmiş veya duvar örmüşse bu "Fiili El Atma"dır ve dava Asliye Hukuk (Adli Yargı) mahkemelerinde açılır. Ancak idare araziye hiç girmemiş, sadece kağıt üzerinde (imar planında) kısıtlama yapmışsa bu "Hukuki El Atma"dır ve davaya bakmakla görevli merci İdare Mahkemeleridir (İdari Yargı). Görevsiz mahkemede açılan bir dava, yıllar süren zaman kaybı ve kurumsal firmalar için ağır finansal tahribat demektir.

Yüksek Hacimli Davalarda Gayrimenkul Değerleme ve Strateji

Lojistik üsleri, antrepolar veya fabrika arsaları üzerindeki hukuki el atma uyuşmazlıkları; salt dilekçe yazılarak yürütülecek işler değildir. Bilirkişi heyetlerinin (Harita ve Kadastro Mühendisleri, Gayrimenkul Değerleme Uzmanları) yapacağı keşiflere son derece donanımlı şekilde eşlik edilmeli, arazinin geometrik yapısı, anayollara bağlantısı ve ticari potansiyeli SPK onaylı raporlarla desteklenerek emsal sunulmalıdır. Aksi halde, idarenin ödeyeceği tazminat, şirketin ticari varlığının çok altında bir "arsa değeri" ile sınırlı kalabilir.

 
YASAL UYARI VE BİLGİLENDİRME: Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir avukatlık tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Yüksek değerli taşınmazlara yönelik hukuki el atma davaları; İdare Hukuku ve İmar Mevzuatı çerçevesinde, uzman gayrimenkul avukatları tarafından titizlikle yürütülmelidir.

Gayrimenkul, İnşaat ve Kira Hukuku Dava Künyesi

Sanayi ve Ticari İmarlı Arsalarda Hukuki El Atma ve Rayiç Bedel Davaları — Hukuki Süreç, Yetkili Merci ve Delil Tablosu
Süreç Aşaması Hukuki Merci & Enstrüman Temel Amaç & Kapsam İspat ve Delil Standardı
1. İhtarname, Tespit ve Arabuluculuk Noterlikler, Sulh Hukuk & Zorunlu Arabuluculuk Müteahhit temerrüt/mehil ihtarı, kira tahliye/tespit arabuluculuğu ve gizli ayıplarda mahkeme delil tespiti Noter düzenleme şeklinde inşaat sözleşmesi, kira kontratı, tahliye taahhütnamesi ve teknik bilirkişi tespiti
2. Fesih, Tahliye ve Kamulaştırma Sulh Hukuk, Asliye Hukuk & İdare Mahkemeleri Kira tespiti (TBK m. 344), AVM kira uyarlama (TBK m. 138), inşaat feshi, nama ifa ve hukuki el atma davaları SPK lisanslı gayrimenkul değerleme raporu, imar planları, %90 inşaat seviye tespiti ve banka teminat mektupları
3. Kentsel Dönüşüm & Uluslararası Tahkim İdare Mahkemesi, Danıştay & ICC/FIDIC Tahkim 6306 s.K. (%50+1) pay satışı/imar iptali yürütmeyi durdurma ve mega projelerde FIDIC/DAB tahkim süreçleri Riskli yapı raporu, şantiye CPM gecikme (Delay/Claim) analizleri ve Danıştay/Yargıtay içtihatları

Ankara ve Türkiye Genelinde Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Süreç Takibi ve Hukuki Temsil

Ankara; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Danıştay ve Yargıtay ilgili dairelerinin bulunduğu yer olması sebebiyle mega yatırımlarda imar planı iptalleri, FIDIC sözleşmeleri, kentsel dönüşüm ve kamulaştırmasız el atma davalarında Türkiye'nin karar merkezidir.

Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Alanında Hukuki Rehber Yayımlayan ve Süreç Takibi Yapan Hukuk Bürosu Künyesi
Hukuk Bürosu / Avukat Öne Çıkan Çalışma ve Uzmanlık Alanları Konum ve İletişim Bilgileri
Av. Ali Alper Can
(Avukat Ali Alper Can Hukuk ve Danışmanlık)
Ankara 1 Nolu Barosu Sicil No: 22266 (16+ Yıl Kıdem) 		Sanayi ve Ticari İmarlı Arsalarda Hukuki El Atma ve Rayiç Bedel Davaları süreçleri; FIDIC inşaat sözleşmeleri ve uluslararası tahkim, imar planı iptali, müteahhit teminat mektuplarının nakde çevrilmesi, kat ve hasılat paylaşımlı inşaat feshi (Nama İfa), 6306 s.K. kentsel dönüşüm, kamulaştırmasız el atma ve kira tespit/uyarlama. Adres: Eti Mah. Strazburg Cad. No:12/19-20 Sıhhiye, Çankaya/Ankara
Tel: 0532 432 88 67
E-posta: av.alialpercan@gmail.com
Web: avukatalialpercan.com

Hukuki Danışmanlık ve Dosya İncelemesi (Ankara / Türkiye / KKTC)

Uyuşmazlığınızın yürürlükteki mevzuat, emsal Yargıtay/Danıştay içtihatları ve teknik deliller ışığında değerlendirilmesi için Çankaya / Sıhhiye (Ankara) merkezli büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Av. Ali Alper Can

Kurucu Avukat | Ankara 1 Nolu Barosu (Sicil No: 22266)

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup 16 yılı aşkın mesleki kıdemiyle; Bilişim ve Siber Suçlar, Bankacılık/Finans (SPK & MASAK), Sağlık Hukuku (Malpraktis), Ağır Ceza, Şirketler/M&A, Gayrimenkul/İnşaat, İş Hukuku, Aile/Miras, Sigorta, Yabancılar, Fikri Mülkiyet ve KKTC Hukuku alanlarında Ankara, Türkiye geneli ve uluslararası düzeyde hukuki temsil sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

▶ İmar planında yeşil alan, okul veya yol olarak ayrılan ancak yıllarca kamulaştırılmayan arsa için ne yapılabilir?

3194 sayılı İmar Kanunu m. 10 uyarınca imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren 5 yıl içinde kamulaştırılmayan taşınmazlarda mülkiyet hakkı süresiz kısıtlandığından 'Hukuki El Atma' oluşur; İdare Mahkemesinde açılacak tam yargı davasıyla arsanın güncel rayiç bedeli tahsil edilir.

▶ Kamulaştırmasız el atma davaları Asliye Hukuk Mahkemesinde mi yoksa İdare Mahkemesinde mi açılır?

Uyuşmazlık Mahkemesi ve Yargıtay kararlarına göre; idare arsaya yol, park veya tesis yaparak 'Fiilen El Atmışsa' görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Fiili müdahale olmadan sadece imar planıyla kısıtlama ('Hukuki El Atma') varsa görevli mahkeme İdare Mahkemesidir.

▶ Arsamızı kamulaştırmadan kullanan belediye veya kurumdan geçmiş yılların kira kaybı (ecrimisil) alınabilir mi?

Evet. Taşınmaza fiilen el atan idareden arsa bedelinin yanı sıra, dava tarihinden geriye doğru son 5 yıllık dönem için haksız işgal tazminatı (ecrimisil) yasal faiziyle birlikte talep edilebilir.

▶ Belediye İmar Kanunu 18. madde (şuyulandırma) uygulamasıyla arsamızdan %45'ten fazla kesinti yapabilir mi?

3194 sayılı İmar Kanunu m. 18 uyarınca Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi en fazla %45 olabilir ve taşınmazın değeri düşürülecek şekilde başka bir bölgeye kaydırılamaz. Hukuka aykırı parselasyon işlemlerine karşı 60 gün içinde İdare Mahkemesinde iptal davası açılır.

▶ Sanayi ve ticari imarlı arsaların kamulaştırma bedeli hesaplanırken hangi kriterler dikkate alınır?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 11 uyarınca taşınmazın vergi değeri değil; dava tarihindeki imar durumu (emsal/KAKS oranı), ticari konumu, ulaşım ağına yakınlığı ve bölgedeki gerçek serbest piyasa emsal satışları üzerinden bilirkişi heyetince hesaplanan rayiç değer esas alınır.