İletişim Formu
Av. Ali Alper Can
Sayfa İçindekiler

Kurumsal firmaların, sanayicilerin ve lojistik şirketlerinin portföyünde bulunan milyonluk ticari ve sanayi imarlı arsaların üzerine; ilgili belediye veya bakanlıklar tarafından 1/1000'lik Uygulama İmar Planlarında "Park, Okul, Yol, Yeşil Alan, Belediye Hizmet Alanı" gibi şerhler konulabilmektedir. Arsa sahibinin arazisine çivi dahi çakamadığı, satamadığı ve bankalara teminat olarak dahi gösteremediği bu "pasif mülkiyet" durumu, kamuoyunda "Hukuki El Atma (Kamulaştırmasız El Atma)" olarak bilinir. İdarenin bu eylemsizliği karşısında mülk sahiplerinin yegane çaresi, taşınmazın devasa boyutlardaki güncel ticari değerini mahkeme kararıyla devletten nakden tahsil etmektir.

İmar Planı Kısıtlamaları ve Mülkiyet Hakkının İhlali

Anayasa'nın 35. Maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi (AİHS) Ek 1 No'lu Protokolü mülkiyet hakkını güvence altına almıştır. İdarenin, bir şirketin sanayi arsasına plan düzeyinde el atıp, fiilen kamulaştırma (istimlak) bedelini ödemeden ve arazide işlem yapmadan yıllarca beklemesi, Yargıtay, Danıştay ve Anayasa Mahkemesi içtihatlarına göre mülkiyet hakkının özüne dokunan ağır bir hak ihlalidir.

Hukuki El Atmada 5 Yıllık Bekleme Süresi ve Hukuki Başvuru Şartı

İmar Kanunu m. 10 çerçevesinde; taşınmazı imar planında kamu hizmetine ayrılan idarenin (belediye vb.), 5 yıllık imar programı içinde o alanı kamulaştırması şarttır. Eğer imar planının kesinleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmiş ve araziniz hala kamulaştırılmamışsa, dava açma hakkınız doğar. Ancak 2021 yılında İdari Yargılama Usulü Kanunu'nda (İYUK) yapılan değişiklikle, dava açmadan önce doğrudan ilgili idareye yazılı başvuru yapılması ve uzlaşma yolunun tüketilmesi zorunlu hale getirilmiştir (Ön İnceleme/Uzlaşma şartı).

Ticari Arsa Rayiç Bedelinin (Tazminatın) İdareden Tahsili

Hukuki el atma davası (Tazminat Davası) neticesinde, taşınmazın imar planındaki kısıtlı haline göre değil, kısıtlama olmasaydı sahip olacağı emsal "Ticari veya Sanayi İmarlı" serbest piyasa rayiç değeri üzerinden hesaplama yapılır. Dava kazanıldığında, arsanın mülkiyeti idareye geçerken, milyonlarca liralık güncel piyasa değeri nakden faiziyle birlikte şirket (veya şahıs) hesaplarına aktarılır.

Fiili ve Hukuki El Atma Arasındaki Keskin Yargı Yolu Farkı

Kamulaştırmasız el atmada yapılan en ölümcül hukuki hata, davanın yanlış mahkemede açılmasıdır. Eğer belediye, arsanıza dozeri sokup 1 metrekare bile olsa asfalt dökmüş, boru geçirmiş veya duvar örmüşse bu "Fiili El Atma"dır ve dava Asliye Hukuk (Adli Yargı) mahkemelerinde açılır. Ancak idare araziye hiç girmemiş, sadece kağıt üzerinde (imar planında) kısıtlama yapmışsa bu "Hukuki El Atma"dır ve davaya bakmakla görevli merci İdare Mahkemeleridir (İdari Yargı). Görevsiz mahkemede açılan bir dava, yıllar süren zaman kaybı ve kurumsal firmalar için ağır finansal tahribat demektir.

Yüksek Hacimli Davalarda Gayrimenkul Değerleme ve Strateji

Lojistik üsleri, antrepolar veya fabrika arsaları üzerindeki hukuki el atma uyuşmazlıkları; salt dilekçe yazılarak yürütülecek işler değildir. Bilirkişi heyetlerinin (Harita ve Kadastro Mühendisleri, Gayrimenkul Değerleme Uzmanları) yapacağı keşiflere son derece donanımlı şekilde eşlik edilmeli, arazinin geometrik yapısı, anayollara bağlantısı ve ticari potansiyeli SPK onaylı raporlarla desteklenerek emsal sunulmalıdır. Aksi halde, idarenin ödeyeceği tazminat, şirketin ticari varlığının çok altında bir "arsa değeri" ile sınırlı kalabilir.

 
YASAL UYARI VE BİLGİLENDİRME: Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir avukatlık tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Yüksek değerli taşınmazlara yönelik hukuki el atma davaları; İdare Hukuku ve İmar Mevzuatı çerçevesinde, uzman gayrimenkul avukatları tarafından titizlikle yürütülmelidir.

Av. Ali Alper Can

Kurucu Avukat | Ankara Barosu (Sicil: 22266)

16 yıllık mesleki tecrübesiyle Ceza Hukuku, Bilişim Suçları, Ticaret ve Aile Hukuku uyuşmazlıklarında stratejik müşavirlik sunan kurucu avukattır. Dava süreçlerinde "Önleyici Hukuk" ve teknik delil analizi prensiplerini merkeze alarak müvekkillerine şeffaf, güvenilir ve sonuç odaklı hukuki koruma sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

▶ İmarlı arsamız belediye tarafından yeşil alan veya okul alanı olarak ayrıldı ancak yıllardır kamulaştırma bedeli ödenmiyor. Ne yapmalıyız?

İmar planıyla arsanızın kamu hizmetine tahsis edilmesi ve 5 yıllık imar programı içinde kamulaştırılmaması durumuna 'Hukuki El Atma' denir. Mülkiyet hakkınızın süresiz kısıtlanması sebebiyle İdare Mahkemelerinde idareye karşı 'Kamulaştırmasız El Atma' davası açılarak, taşınmazın güncel rayiç bedeli tazminat olarak tahsil edilebilir.