İletişim Formu
Av. Ali Alper Can
Sayfa İçindekiler

Türkiye'nin değişken makroekonomik ikliminde; AVM'ler, plazalar, lojistik depolar ve zincir mağazalar gibi yüksek hacimli ticari gayrimenkul kiralamalarında, sözleşmenin yapıldığı tarihteki finansal denge öngörülemez bir biçimde sarsılabilmektedir. Kur şokları veya olağanüstü enflasyonist baskılar nedeniyle aylık milyonlarca liraya ulaşan kira bedelleri, kiracı şirketler için "ticari iflas" riski doğurduğunda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 138 tahtında "Sözleşmenin Uyarlanması" müessesesi en hayati hukuki enstrüman olarak karşımıza çıkmaktadır.

Ticari Kiralamalarda "İşlem Temelinin Çökmesi" Kavramı

Hukukumuzda sözleşmelere bağlılık (ahde vefa - pacta sunt servanda) ilkesi esas olmakla birlikte, bu ilke mutlak değildir. Uzun süreli ticari kira sözleşmelerinde, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü krizler taraflar arasındaki edim dengesini tahammül edilemez boyutta bozmuşsa, "işlem temelinin çökmesi" teorisi devreye girer. İşlem temeli çöken bir ticari sözleşmenin eski şartlarla devamını beklemek, Medeni Kanun m. 2 (Dürüstlük Kuralı) ile bağdaşmaz ve mahkeme müdahalesini zorunlu kılar.

TBK m. 138 Çerçevesinde Aşırı İfa Güçlüğü ve Uyarlama Şartları

Kira bedelinin indirilmesi (uyarlanması) davasının kabulü için kanun koyucu katı şartlar öngörmüştür. Söz konusu krizin (salgın hastalık, ağır devalüasyon, ani kur şokları) taraflarca önceden öngörülemez nitelikte olması, kiracıdan kaynaklanmayan bir sebebe dayanması ve ifanın kiracıdan beklenemeyecek derecede ağırlaşmış olması gerekir. Milyonluk kira portföylerinde, bu şartların sadece soyut enflasyon iddialarıyla değil, şirketin bilançosu, kâr-zarar marjları ve ciro/kira oranındaki spesifik çöküş üzerinden bağımsız mali denetim raporlarıyla ispatlanması elzemdir.

Yargıtay İçtihatlarında "Basiretli Tacir" Olmanın Sınırları

Ticari davalarda kiralayan tarafın (AVM/Plaza yönetimlerinin) ilk savunması genellikle "Kiracı bir sermaye şirketidir, basiretli bir tacir gibi davranarak riskleri öngörmeliydi" şeklindedir. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında açıkça belirtildiği üzere; basiretli tacir kavramı, bir tüzel kişiden "kâhin olmasını" beklemez. Ülke ekonomisinde ani ve radikal kırılmalar yaşandığında, dev holdingler dahi ekonomik öngörülemezlik kalkanından faydalanarak uyarlama talep edebilir.

Döviz ve Yabancı Para Cinsinden Akdedilen Kiraların Uyarlanması

Özellikle yabancı yatırımcılı AVM'ler ve serbest bölgelerde döviz cinsinden yapılan (veya kura endekslenen) kira sözleşmelerinde, döviz kurunun kısa süre içinde enflasyonun çok üzerinde atak yapması durumunda, kira bedellerinin TL'ye çevrilerek indirilmesi veya kurun belirli bir tarihe sabitlenmesi yönünde uyarlama davaları açılabilmektedir. Kur şokunun sözleşmenin ifasını imkânsız hale getirdiği noktalarda, sözleşmeye hakimin müdahalesi ticari bir beka sorunudur.

Dava Sürecinde Ticari Bekayı Koruyan İhtiyati Tedbir Kararları

Uyarlama davalarının yargılama süreci yıllar alabilmektedir. Aylık kira bedeli milyonlarca lira olan bir B2B (şirketten şirkete) sözleşmede, yargılama sonunu beklemek şirketin tasfiyesine yol açabilir. Bu nedenle dava açılırken HMK m. 389 kapsamında, dava sonuna kadar ödenecek "temerrüt doğurmayacak geçici kira bedelinin" tespit edilmesine yönelik İhtiyati Tedbir talebinde bulunulması, davanın kendisi kadar kritik bir hukuki manevradır.

 
YASAL UYARI VE BİLGİLENDİRME: Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir avukatlık tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Yüksek meblağlı ticari kira uyuşmazlıkları ve uyarlama talepleri, şirket bilançolarının hukuki ve finansal denetimden geçirilerek alanında uzman bir hukuk bürosuyla yönetilmelidir.

Av. Ali Alper Can

Kurucu Avukat | Ankara Barosu (Sicil: 22266)

16 yıllık mesleki tecrübesiyle Ceza Hukuku, Bilişim Suçları, Ticaret ve Aile Hukuku uyuşmazlıklarında stratejik müşavirlik sunan kurucu avukattır. Dava süreçlerinde "Önleyici Hukuk" ve teknik delil analizi prensiplerini merkeze alarak müvekkillerine şeffaf, güvenilir ve sonuç odaklı hukuki koruma sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

▶ Ekonomik kriz veya olağanüstü durumlar nedeniyle AVM / Plaza kiramızı ödemekte zorlanıyoruz, kirayı düşürme hakkımız var mı?

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumların (hiperenflasyon, küresel kriz, pandemi vb.) ortaya çıkması halinde TBK madde 138 uyarınca 'Aşırı İfa Güçlüğü' oluşur. Bu durumda kiracı, arabuluculuk başvurusunun ardından mahkemeden 'Kira Uyarlama Davası' açarak kira bedelinin güncel ekonomik koşullara göre hakkaniyetle indirilmesini talep edebilir.