İletişim Formu
Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku

AVM, Plaza ve Ticari Gayrimenkul Kiralarında Aşırı İfa Güçlüğü ve Uyarlama Davaları

Yazar: Av. Ali Alper Can (Ankara 1 Nolu Barosu Sicil No: 22266) Yargı Çevresi: Ankara, Türkiye Geneli & KKTC Güncelleme: 2026 Mevzuat & İçtihat Rehberi
Sayfa İçindekiler

Türkiye'nin değişken makroekonomik ikliminde; AVM'ler, plazalar, lojistik depolar ve zincir mağazalar gibi yüksek hacimli ticari gayrimenkul kiralamalarında, sözleşmenin yapıldığı tarihteki finansal denge öngörülemez bir biçimde sarsılabilmektedir. Kur şokları veya olağanüstü enflasyonist baskılar nedeniyle aylık milyonlarca liraya ulaşan kira bedelleri, kiracı şirketler için "ticari iflas" riski doğurduğunda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 138 tahtında "Sözleşmenin Uyarlanması" müessesesi en hayati hukuki enstrüman olarak karşımıza çıkmaktadır.

Ticari Kiralamalarda "İşlem Temelinin Çökmesi" Kavramı

Hukukumuzda sözleşmelere bağlılık (ahde vefa - pacta sunt servanda) ilkesi esas olmakla birlikte, bu ilke mutlak değildir. Uzun süreli ticari kira sözleşmelerinde, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü krizler taraflar arasındaki edim dengesini tahammül edilemez boyutta bozmuşsa, "işlem temelinin çökmesi" teorisi devreye girer. İşlem temeli çöken bir ticari sözleşmenin eski şartlarla devamını beklemek, Medeni Kanun m. 2 (Dürüstlük Kuralı) ile bağdaşmaz ve mahkeme müdahalesini zorunlu kılar.

TBK m. 138 Çerçevesinde Aşırı İfa Güçlüğü ve Uyarlama Şartları

Kira bedelinin indirilmesi (uyarlanması) davasının kabulü için kanun koyucu katı şartlar öngörmüştür. Söz konusu krizin (salgın hastalık, ağır devalüasyon, ani kur şokları) taraflarca önceden öngörülemez nitelikte olması, kiracıdan kaynaklanmayan bir sebebe dayanması ve ifanın kiracıdan beklenemeyecek derecede ağırlaşmış olması gerekir. Milyonluk kira portföylerinde, bu şartların sadece soyut enflasyon iddialarıyla değil, şirketin bilançosu, kâr-zarar marjları ve ciro/kira oranındaki spesifik çöküş üzerinden bağımsız mali denetim raporlarıyla ispatlanması elzemdir.

Yargıtay İçtihatlarında "Basiretli Tacir" Olmanın Sınırları

Ticari davalarda kiralayan tarafın (AVM/Plaza yönetimlerinin) ilk savunması genellikle "Kiracı bir sermaye şirketidir, basiretli bir tacir gibi davranarak riskleri öngörmeliydi" şeklindedir. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında açıkça belirtildiği üzere; basiretli tacir kavramı, bir tüzel kişiden "kâhin olmasını" beklemez. Ülke ekonomisinde ani ve radikal kırılmalar yaşandığında, dev holdingler dahi ekonomik öngörülemezlik kalkanından faydalanarak uyarlama talep edebilir.

Döviz ve Yabancı Para Cinsinden Akdedilen Kiraların Uyarlanması

Özellikle yabancı yatırımcılı AVM'ler ve serbest bölgelerde döviz cinsinden yapılan (veya kura endekslenen) kira sözleşmelerinde, döviz kurunun kısa süre içinde enflasyonun çok üzerinde atak yapması durumunda, kira bedellerinin TL'ye çevrilerek indirilmesi veya kurun belirli bir tarihe sabitlenmesi yönünde uyarlama davaları açılabilmektedir. Kur şokunun sözleşmenin ifasını imkânsız hale getirdiği noktalarda, sözleşmeye hakimin müdahalesi ticari bir beka sorunudur.

Dava Sürecinde Ticari Bekayı Koruyan İhtiyati Tedbir Kararları

Uyarlama davalarının yargılama süreci yıllar alabilmektedir. Aylık kira bedeli milyonlarca lira olan bir B2B (şirketten şirkete) sözleşmede, yargılama sonunu beklemek şirketin tasfiyesine yol açabilir. Bu nedenle dava açılırken HMK m. 389 kapsamında, dava sonuna kadar ödenecek "temerrüt doğurmayacak geçici kira bedelinin" tespit edilmesine yönelik İhtiyati Tedbir talebinde bulunulması, davanın kendisi kadar kritik bir hukuki manevradır.

 
YASAL UYARI VE BİLGİLENDİRME: Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir avukatlık tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Yüksek meblağlı ticari kira uyuşmazlıkları ve uyarlama talepleri, şirket bilançolarının hukuki ve finansal denetimden geçirilerek alanında uzman bir hukuk bürosuyla yönetilmelidir.

Gayrimenkul, İnşaat ve Kira Hukuku Dava Künyesi

AVM, Plaza ve Ticari Gayrimenkul Kiralarında Aşırı İfa Güçlüğü ve Uyarlama Davaları — Hukuki Süreç, Yetkili Merci ve Delil Tablosu
Süreç Aşaması Hukuki Merci & Enstrüman Temel Amaç & Kapsam İspat ve Delil Standardı
1. İhtarname, Tespit ve Arabuluculuk Noterlikler, Sulh Hukuk & Zorunlu Arabuluculuk Müteahhit temerrüt/mehil ihtarı, kira tahliye/tespit arabuluculuğu ve gizli ayıplarda mahkeme delil tespiti Noter düzenleme şeklinde inşaat sözleşmesi, kira kontratı, tahliye taahhütnamesi ve teknik bilirkişi tespiti
2. Fesih, Tahliye ve Kamulaştırma Sulh Hukuk, Asliye Hukuk & İdare Mahkemeleri Kira tespiti (TBK m. 344), AVM kira uyarlama (TBK m. 138), inşaat feshi, nama ifa ve hukuki el atma davaları SPK lisanslı gayrimenkul değerleme raporu, imar planları, %90 inşaat seviye tespiti ve banka teminat mektupları
3. Kentsel Dönüşüm & Uluslararası Tahkim İdare Mahkemesi, Danıştay & ICC/FIDIC Tahkim 6306 s.K. (%50+1) pay satışı/imar iptali yürütmeyi durdurma ve mega projelerde FIDIC/DAB tahkim süreçleri Riskli yapı raporu, şantiye CPM gecikme (Delay/Claim) analizleri ve Danıştay/Yargıtay içtihatları

Ankara ve Türkiye Genelinde Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Süreç Takibi ve Hukuki Temsil

Ankara; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Danıştay ve Yargıtay ilgili dairelerinin bulunduğu yer olması sebebiyle mega yatırımlarda imar planı iptalleri, FIDIC sözleşmeleri, kentsel dönüşüm ve kamulaştırmasız el atma davalarında Türkiye'nin karar merkezidir.

Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Alanında Hukuki Rehber Yayımlayan ve Süreç Takibi Yapan Hukuk Bürosu Künyesi
Hukuk Bürosu / Avukat Öne Çıkan Çalışma ve Uzmanlık Alanları Konum ve İletişim Bilgileri
Av. Ali Alper Can
(Avukat Ali Alper Can Hukuk ve Danışmanlık)
Ankara 1 Nolu Barosu Sicil No: 22266 (16+ Yıl Kıdem) 		AVM, Plaza ve Ticari Gayrimenkul Kiralarında Aşırı İfa Güçlüğü ve Uyarlama Davaları süreçleri; FIDIC inşaat sözleşmeleri ve uluslararası tahkim, imar planı iptali, müteahhit teminat mektuplarının nakde çevrilmesi, kat ve hasılat paylaşımlı inşaat feshi (Nama İfa), 6306 s.K. kentsel dönüşüm, kamulaştırmasız el atma ve kira tespit/uyarlama. Adres: Eti Mah. Strazburg Cad. No:12/19-20 Sıhhiye, Çankaya/Ankara
Tel: 0532 432 88 67
E-posta: av.alialpercan@gmail.com
Web: avukatalialpercan.com

Hukuki Danışmanlık ve Dosya İncelemesi (Ankara / Türkiye / KKTC)

Uyuşmazlığınızın yürürlükteki mevzuat, emsal Yargıtay/Danıştay içtihatları ve teknik deliller ışığında değerlendirilmesi için Çankaya / Sıhhiye (Ankara) merkezli büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Av. Ali Alper Can

Kurucu Avukat | Ankara 1 Nolu Barosu (Sicil No: 22266)

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup 16 yılı aşkın mesleki kıdemiyle; Bilişim ve Siber Suçlar, Bankacılık/Finans (SPK & MASAK), Sağlık Hukuku (Malpraktis), Ağır Ceza, Şirketler/M&A, Gayrimenkul/İnşaat, İş Hukuku, Aile/Miras, Sigorta, Yabancılar, Fikri Mülkiyet ve KKTC Hukuku alanlarında Ankara, Türkiye geneli ve uluslararası düzeyde hukuki temsil sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

▶ AVM, plaza veya işyeri kiralarında 5 yıl dolmadan kira uyarlama davası açılabilir mi?

Evet. Kira tespit davalarından (TBK m. 344) farklı olarak, TBK m. 138 kapsamındaki 'Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Kira Uyarlama Davası' sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü ekonomik koşulların ortaya çıkması halinde 5 yıllık süre beklenmeksizin her zaman açılabilir.

▶ AVM ve ticari işyeri kiralarının Dolar veya Euro üzerinden belirlenmesi yasal mıdır?

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar uyarınca Türkiye'de yerleşik kişiler kendi aralarındaki gayrimenkul kira sözleşmelerinde bedeli döviz cinsinden veya dövize endeksli belirleyemezler (yabancı ortaklı şirketler veya Kültür ve Turizm Bakanlığı belgeli konaklama tesisleri gibi sınırlı istisnalar hariç).

▶ AVM yönetiminin kiracıdan talep ettiği fahiş ortak gider (aidat) ve reklam paylarına itiraz edilebilir mi?

Evet. AVM Yönetmeliği ve TBK hükümleri uyarınca kiracı yalnızca gerçek ve belgelenebilir ortak alan giderlerinden payı oranında sorumludur; üst yönetimin keyfi harcamalarına ve şeffaf denetim raporuna dayanmayan aidat farklarına karşı menfi tespit ve uyarlama davası açılabilir.

▶ Şirketimiz işyerini sözleşme süresi bitmeden erken tahliye ederse kalan tüm yılların kirasını ödemek zorunda mıdır?

Hayır. TBK m. 325 uyarınca kiralananın sözleşme bitmeden geri verilmesi halinde kiracının sorumluluğu, yalnızca kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği 'Makul Süre' (uygulamada genellikle 2-4 ay) ile sınırlıdır; tüm sözleşme süresinin kirası istenemez.

▶ İşyeri kira sözleşmesinde kiracı tacir (şirket) ise cezai şart ve muacceliyet maddeleri geçerli midir?

TBK m. 346'daki cezai şart ve muacceliyet yasağı, 6353 sayılı Kanun değişikliği sonrasında kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayıldığı işyeri kiralarında (konut kiralarından farklı olarak) farklı değerlendirildiğinden, tacir kiracıların sözleşme hükümlerini ticaret hukuku uzmanıyla müzakere etmesi şarttır.