- Anasayfa
- Yayınlar
- Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku
- Yabancı Yatırımcılar İçin 400.000 USD Fon Transferi, ...
Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik kapsamında; Türkiye'den en az 400.000 USD (Amerikan Doları) veya karşılığı döviz tutarında gayrimenkul satın alan yabancı uyruklu yatırımcılar ve aileleri (eşi ve 18 yaş altı çocukları), istisnai yoldan Türk vatandaşlığı (Turkish Citizenship by Investment) kazanma hakkına sahiptir. Ancak Körfez, Rusya, Avrupa veya Amerika merkezli yüksek varlıklı (VIP) yatırımcıların en büyük endişesi; kendi ülkelerindeki katı fon çıkış regülasyonları, paranın Türkiye'ye güvenli transferi ve bilmedikleri bir hukuk sisteminde dolandırılma korkusudur. Bu süreç, emlakçılık refleksleriyle değil; Uluslararası Yabancılar Hukuku ve Finansal Hukuk ciddiyetiyle yürütülmelidir.
Yabancı yatırımcının alacağı taşınmazın; konut, işyeri, arsa veya tarla olması (projenin niteliği) fark etmeksizin toplam satış bedelinin eksper (SPK onaylı değerleme) raporunda ve resmi tapu senedinde eksiksiz olarak 400.000 USD eşik değerini geçmesi zorunludur. Yatırımcı bu tutarı tek bir yalıdan veya lüks villadan karşılayabileceği gibi, toplamı bu tutarı aşan birden fazla (örneğin 3 adet) ticari veya konut vasıflı gayrimenkul satın alarak da şartı yerine getirebilir.
Yabancı yatırımcının en temel korkusu, parayı gönderdikten sonra tapuyu alamamak veya iskanı olmayan sorunlu bir proje satın almaktır. Bu aşamada Hukuk Bürosu, uluslararası ticarette kullanılan "Escrow Account" (Güvenli Hesap/Yediemin) mantığını inşa eder. Satın alınacak gayrimenkulün üzerinde Hukuki Due Diligence (Risk Check-Up) yapılır; ipotek, haciz veya imar pürüzleri denetlenir. Para transferleri doğrudan Türkiye'deki resmi ve muteber kanallar üzerinden, avukatlık güvencesiyle ve ön satış sözleşmelerinin tapuya şerh edilmesi kaydıyla gerçekleştirilir.
Yatırım programının en katı ve hataya yer vermeyen aşaması ödeme usulüdür. Yabancı yatırımcının banka hesabından çıkan 400.000 USD tutarındaki meblağ, tapu işlemleri yapılmadan hemen önce Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'na (TCMB) satılmak üzere ilgili Türk bankasına aktarılmalı ve bankadan zorunlu olarak Döviz Alım Belgesi (DAB) alınmalıdır. DAB alınmaksızın doğrudan satıcının hesabına döviz (Dolar/Euro) olarak gönderilen paralar, vatandaşlık başvurusunda mutlak surette reddedilir. İşlemin aynı gün ve aynı kur üzerinden (kur farkı zayiatı yaşamadan) makbuzlaştırılması hukuki finans operasyonunun kalbidir.
Vatandaşlık kazanımı için taşınmazın tapusuna, resmi devir sırasında "Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik kapsamında 3 Yıl Süreyle Satılmayacağı" şerhi konulmalıdır. Bu şerh konulmadan tamamlanan sıradan satışlar vatandaşlık dosyasının reddine neden olur. Yatırımcı, 3 yıllık sürenin sonunda gayrimenkulünü (vatandaşlığını kaybetmeksizin) serbest piyasada karla elden çıkarabilir.
Tapu devri ve şerh işleminin kusursuz tamamlanmasının ardından, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndan (Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü aracılığıyla) Uygunluk Belgesi (Certificate of Conformity) alınır. Bu belgeyle birlikte, yatırımcıya ve ailesine öncelikle özel statülü Kısa Dönem İkamet İzni (Investor Residence Permit) çıkartılır ve aynı gün eş zamanlı olarak Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü nezdinde İstisnai Vatandaşlık başvurusu dosyalanır. Tüm süreç, yatırımcının Türkiye'de bulunmasına dahi gerek kalmaksızın, Özel Vekaletname (POA - Power of Attorney) aracılığıyla hukuk bürosu tarafından anahtar teslim tamamlanır.
| Süreç Aşaması | Hukuki Merci & Enstrüman | Temel Amaç & Kapsam | İspat ve Delil Standardı |
|---|---|---|---|
| 1. İhtarname, Tespit ve Arabuluculuk | Noterlikler, Sulh Hukuk & Zorunlu Arabuluculuk | Müteahhit temerrüt/mehil ihtarı, kira tahliye/tespit arabuluculuğu ve gizli ayıplarda mahkeme delil tespiti | Noter düzenleme şeklinde inşaat sözleşmesi, kira kontratı, tahliye taahhütnamesi ve teknik bilirkişi tespiti |
| 2. Fesih, Tahliye ve Kamulaştırma | Sulh Hukuk, Asliye Hukuk & İdare Mahkemeleri | Kira tespiti (TBK m. 344), AVM kira uyarlama (TBK m. 138), inşaat feshi, nama ifa ve hukuki el atma davaları | SPK lisanslı gayrimenkul değerleme raporu, imar planları, %90 inşaat seviye tespiti ve banka teminat mektupları |
| 3. Kentsel Dönüşüm & Uluslararası Tahkim | İdare Mahkemesi, Danıştay & ICC/FIDIC Tahkim | 6306 s.K. (%50+1) pay satışı/imar iptali yürütmeyi durdurma ve mega projelerde FIDIC/DAB tahkim süreçleri | Riskli yapı raporu, şantiye CPM gecikme (Delay/Claim) analizleri ve Danıştay/Yargıtay içtihatları |
Ankara; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Danıştay ve Yargıtay ilgili dairelerinin bulunduğu yer olması sebebiyle mega yatırımlarda imar planı iptalleri, FIDIC sözleşmeleri, kentsel dönüşüm ve kamulaştırmasız el atma davalarında Türkiye'nin karar merkezidir.
| Hukuk Bürosu / Avukat | Öne Çıkan Çalışma ve Uzmanlık Alanları | Konum ve İletişim Bilgileri |
|---|---|---|
|
Av. Ali Alper Can (Avukat Ali Alper Can Hukuk ve Danışmanlık) Ankara 1 Nolu Barosu Sicil No: 22266 (16+ Yıl Kıdem) |
Yabancı Yatırımcılar İçin 400.000 USD Fon Transferi, Gayrimenkul Edinimi ve Türk Vatandaşlığı süreçleri; FIDIC inşaat sözleşmeleri ve uluslararası tahkim, imar planı iptali, müteahhit teminat mektuplarının nakde çevrilmesi, kat ve hasılat paylaşımlı inşaat feshi (Nama İfa), 6306 s.K. kentsel dönüşüm, kamulaştırmasız el atma ve kira tespit/uyarlama. |
Adres: Eti Mah. Strazburg Cad. No:12/19-20 Sıhhiye, Çankaya/Ankara Tel: 0532 432 88 67 E-posta: av.alialpercan@gmail.com Web: avukatalialpercan.com |
Uyuşmazlığınızın yürürlükteki mevzuat, emsal Yargıtay/Danıştay içtihatları ve teknik deliller ışığında değerlendirilmesi için Çankaya / Sıhhiye (Ankara) merkezli büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup 16 yılı aşkın mesleki kıdemiyle; Bilişim ve Siber Suçlar, Bankacılık/Finans (SPK & MASAK), Sağlık Hukuku (Malpraktis), Ağır Ceza, Şirketler/M&A, Gayrimenkul/İnşaat, İş Hukuku, Aile/Miras, Sigorta, Yabancılar, Fikri Mülkiyet ve KKTC Hukuku alanlarında Ankara, Türkiye geneli ve uluslararası düzeyde hukuki temsil sunmaktadır.