İletişim Formu
Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku

Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi ve Ticari Tazminat Davaları

Yazar: Av. Ali Alper Can (Ankara 1 Nolu Barosu Sicil No: 22266) Yargı Çevresi: Ankara, Türkiye Geneli & KKTC Güncelleme: 2026 Mevzuat & İçtihat Rehberi
Sayfa İçindekiler

Devasa arsalar üzerinde inşa edilen markalı lüks konut, rezidans, AVM ve karma projelerde klasik "arsa payı karşılığı (kat karşılığı)" modeli terk edilerek, Arsa Satışı Karşılığı Hasılat (Gelir) Paylaşımı modeline geçilmiştir. Bu karmaşık ve yüksek hacimli sözleşmelerde; dev inşaat firmaları ile büyük arsa sahipleri bir araya gelmekte, satıştan elde edilecek nakit gelir bölüşülmektedir. Ancak makroekonomik krizler veya şirket yönetimindeki zafiyetler nedeniyle projenin durması, taraflar arasında hacmi yüz milyonlarca lirayı bulan devasa tazminat ve fesih davalarını tetiklemektedir.

Hasılat (Gelir) Paylaşımlı İnşaat Modeli ve Hukuki Niteliği

Hasılat paylaşımlı sözleşmeler, Yargıtay uygulamalarında "karma nitelikli isimsiz sözleşmeler" (arsa satışı ve eser sözleşmesinin birleşimi) ve bir tür adi ortaklık felsefesi taşıyan anlaşmalar olarak kabul edilir. Arsa sahibi, gayrimenkulün mülkiyetini inşaat süresince aşama aşama yükleniciye devretmekte, yüklenici ise bağımsız bölümleri üçüncü kişilere (müşterilere) satarak elde ettiği hasılatın (gelirin) sözleşmede belirlenen yüzdesini arsa sahibine ödemektedir. Buradaki hukuki kriz, inşaatın bitmemesi kadar, satılan taşınmazlardan elde edilen hasılatın arsa sahibinden gizlenmesi veya eksik bildirilmesi noktasında patlak vermektedir.

Müteahhidin Temerrüdü (Gecikmesi) ve Projenin Tıkanması

Yüklenici (müteahhit) firmanın inşaat ruhsatını zamanında almaması, imalatları projeye aykırı yapması, şantiyeyi fiilen durdurması veya asgari hasılat taahhüdünü (garanti edilen geliri) vadesinde ödememesi açık bir temerrüt (borçlunun direnişi) halidir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında, arsa sahibi yükleniciye noter kanalıyla uygun bir süre vererek (mehil tayini) ihtarda bulunmalı, bu sürenin sonunda akdin feshine yönelik dava ikame etmelidir.

Sözleşmenin Geriye veya İleriye Etkili Feshi Arasındaki Milyonluk Fark

İnşaat sözleşmelerinin feshinde en stratejik hukuki hamle, feshin niteliğinin belirlenmesidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu kararlarına göre; inşaatın fiziki gerçekleşme oranı %90'ın altındaysa kural olarak sözleşme geriye etkili (ex tunc) feshedilir. Bu durumda yüklenicinin (ve ondan daire alan üçüncü kişilerin) tapuları iptal edilerek arsa sahibine döner. İnşaat %90'ın üzerindeyse ileriye etkili (ex nunc) fesih uygulanır; arsa sahibi satılmayan bağımsız bölümlerin veya eksik iş bedelinin kendisine ödenmesini talep eder.

Banka Teminat Mektuplarının Nakde Çevrilmesi ve İhtiyati Haciz

Büyük hacimli hasılat paylaşımlı projelerde arsa sahibi, sözleşme kurulurken yükleniciden milyonlarca liralık "Kesin ve Süresiz Banka Teminat Mektubu" alır. Projenin çökmesi halinde, uzun yıllar sürecek fesih davasını beklemeden, bu teminat mektuplarının doğrudan bankadan nakde çevrilmesi gerekir. Yüklenici firmaların mahkemelerden aldırmaya çalıştığı "teminatın nakde çevrilmesinin ihtiyati tedbiren durdurulması" kararlarına karşı verilecek sert hukuki mücadele, arsa sahibinin finansal güvenliğinin anahtarıdır.

Arsa Sahibinin Müspet/Menfi Zararları ve Kâr Mahrumiyeti Davaları

Fesihle birlikte arsa sahibi, projenin zamanında teslim edilmemesinden doğan kira kayıplarını, inşaatın başka bir firmaya daha yüksek maliyetle yaptırılmasından doğan "müspet zararlarını" veya sözleşme hiç yapılmasaydı uğramayacağı "menfi zararları" talep etme hakkına sahiptir. Hasılat kaybına dair yürütülecek bu devasa tazminat davaları, salt hukuk bilgisiyle değil; proje yönetimi, bağımsız denetim ve gayrimenkul değerleme alanlarındaki uzman mütalaalarıyla tahkim edilmelidir.

 
YASAL UYARI VE BİLGİLENDİRME: Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir avukatlık tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin feshi ve tazminat talepleri, şirketlerin finansal bekasını doğrudan ilgilendirdiğinden mutlak surette uzman bir hukuk bürosuyla yönetilmelidir.

Gayrimenkul, İnşaat ve Kira Hukuku Dava Künyesi

Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi ve Ticari Tazminat Davaları — Hukuki Süreç, Yetkili Merci ve Delil Tablosu
Süreç Aşaması Hukuki Merci & Enstrüman Temel Amaç & Kapsam İspat ve Delil Standardı
1. İhtarname, Tespit ve Arabuluculuk Noterlikler, Sulh Hukuk & Zorunlu Arabuluculuk Müteahhit temerrüt/mehil ihtarı, kira tahliye/tespit arabuluculuğu ve gizli ayıplarda mahkeme delil tespiti Noter düzenleme şeklinde inşaat sözleşmesi, kira kontratı, tahliye taahhütnamesi ve teknik bilirkişi tespiti
2. Fesih, Tahliye ve Kamulaştırma Sulh Hukuk, Asliye Hukuk & İdare Mahkemeleri Kira tespiti (TBK m. 344), AVM kira uyarlama (TBK m. 138), inşaat feshi, nama ifa ve hukuki el atma davaları SPK lisanslı gayrimenkul değerleme raporu, imar planları, %90 inşaat seviye tespiti ve banka teminat mektupları
3. Kentsel Dönüşüm & Uluslararası Tahkim İdare Mahkemesi, Danıştay & ICC/FIDIC Tahkim 6306 s.K. (%50+1) pay satışı/imar iptali yürütmeyi durdurma ve mega projelerde FIDIC/DAB tahkim süreçleri Riskli yapı raporu, şantiye CPM gecikme (Delay/Claim) analizleri ve Danıştay/Yargıtay içtihatları

Ankara ve Türkiye Genelinde Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Süreç Takibi ve Hukuki Temsil

Ankara; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Danıştay ve Yargıtay ilgili dairelerinin bulunduğu yer olması sebebiyle mega yatırımlarda imar planı iptalleri, FIDIC sözleşmeleri, kentsel dönüşüm ve kamulaştırmasız el atma davalarında Türkiye'nin karar merkezidir.

Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Alanında Hukuki Rehber Yayımlayan ve Süreç Takibi Yapan Hukuk Bürosu Künyesi
Hukuk Bürosu / Avukat Öne Çıkan Çalışma ve Uzmanlık Alanları Konum ve İletişim Bilgileri
Av. Ali Alper Can
(Avukat Ali Alper Can Hukuk ve Danışmanlık)
Ankara 1 Nolu Barosu Sicil No: 22266 (16+ Yıl Kıdem) 		Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi ve Ticari Tazminat Davaları süreçleri; FIDIC inşaat sözleşmeleri ve uluslararası tahkim, imar planı iptali, müteahhit teminat mektuplarının nakde çevrilmesi, kat ve hasılat paylaşımlı inşaat feshi (Nama İfa), 6306 s.K. kentsel dönüşüm, kamulaştırmasız el atma ve kira tespit/uyarlama. Adres: Eti Mah. Strazburg Cad. No:12/19-20 Sıhhiye, Çankaya/Ankara
Tel: 0532 432 88 67
E-posta: av.alialpercan@gmail.com
Web: avukatalialpercan.com

Hukuki Danışmanlık ve Dosya İncelemesi (Ankara / Türkiye / KKTC)

Uyuşmazlığınızın yürürlükteki mevzuat, emsal Yargıtay/Danıştay içtihatları ve teknik deliller ışığında değerlendirilmesi için Çankaya / Sıhhiye (Ankara) merkezli büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Av. Ali Alper Can

Kurucu Avukat | Ankara 1 Nolu Barosu (Sicil No: 22266)

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup 16 yılı aşkın mesleki kıdemiyle; Bilişim ve Siber Suçlar, Bankacılık/Finans (SPK & MASAK), Sağlık Hukuku (Malpraktis), Ağır Ceza, Şirketler/M&A, Gayrimenkul/İnşaat, İş Hukuku, Aile/Miras, Sigorta, Yabancılar, Fikri Mülkiyet ve KKTC Hukuku alanlarında Ankara, Türkiye geneli ve uluslararası düzeyde hukuki temsil sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

▶ Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin satış gelirini düşük göstermesi halinde ne yapılır?

Müteahhidin bağımsız bölümleri tapuda düşük gösterip elden fark alması veya ilişkili şirketlerine ucuz devretmesi halinde, arsa sahibi 'Hesap Verme Yükümlülüğünün İhlali' nedeniyle Asliye Hukuk/Ticaret Mahkemesinde tespit ve tazminat davası açarak gerçek piyasa rayici üzerinden hasılat payını tahsil edebilir.

▶ Hasılat paylaşımlı projede konut satışları beklenenin altında kalırsa arsa sahibi nasıl korunur?

Sözleşme mimarisinde arsa sahibi lehine 'Asgari Hasılat (Gelir) Garantisi' ve enflasyon/döviz/inşaat maliyet endeksi eskalasyon maddesi tanımlanır; satışlar düşük kalsa dahi müteahhit garanti ettiği asgari tutarı ödemekle yükümlü olur.

▶ Müteahhidin satıştan topladığı paraları başka projelere aktarması hukuken nasıl engellenir?

Hasılat paylaşımlı sözleşmelerde tüm alıcı ödemelerinin yalnızca arsa sahibi ve yüklenicinin çift imzasıyla kontrol edilen ortak bir banka hesabına (Escrow / Garantör Hesap) yatırılması şart koşularak fonların proje dışına çıkarılması engellenir.

▶ Proje tamamlandığı halde satılamayan bağımsız bölümler olursa paylaşım nasıl yapılır?

Sözleşmede belirlenen pazarlama süresi sonunda satılamayan bağımsız bölümler, SPK lisanslı değerleme raporuyla belirlenecek güncel rayiç değerleri üzerinden sözleşmedeki paylaşım oranlarına göre arsa sahibi ve yüklenici arasında aynen (tapu devriyle) taksim edilir.

▶ Arsa payı karşılığı inşaat ile hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi arasındaki temel hukuki fark nedir?

Kat karşılığı inşaatta arsa sahibi arsa payı devri karşılığında bağımsız bölüm (daire/dükkan) mülkiyeti alırken; hasılat paylaşımında arsa sahibi bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışından elde edilen parasal gelirden belirli bir yüzde alır.