İletişim Formu
Av. Ali Alper Can
Sayfa İçindekiler

Devasa arsalar üzerinde inşa edilen markalı lüks konut, rezidans, AVM ve karma projelerde klasik "arsa payı karşılığı (kat karşılığı)" modeli terk edilerek, Arsa Satışı Karşılığı Hasılat (Gelir) Paylaşımı modeline geçilmiştir. Bu karmaşık ve yüksek hacimli sözleşmelerde; dev inşaat firmaları ile milyarlık toprak sahipleri bir araya gelmekte, satıştan elde edilecek nakit gelir bölüşülmektedir. Ancak makroekonomik krizler veya şirket yönetimindeki zafiyetler nedeniyle projenin durması, taraflar arasında hacmi yüz milyonlarca lirayı bulan devasa tazminat ve fesih davalarını tetiklemektedir.

Hasılat (Gelir) Paylaşımlı İnşaat Modeli ve Hukuki Niteliği

Hasılat paylaşımlı sözleşmeler, Yargıtay uygulamalarında "karma nitelikli isimsiz sözleşmeler" (arsa satışı ve eser sözleşmesinin birleşimi) ve bir tür adi ortaklık felsefesi taşıyan anlaşmalar olarak kabul edilir. Arsa sahibi, gayrimenkulün mülkiyetini inşaat süresince aşama aşama yükleniciye devretmekte, yüklenici ise bağımsız bölümleri üçüncü kişilere (müşterilere) satarak elde ettiği hasılatın (gelirin) sözleşmede belirlenen yüzdesini arsa sahibine ödemektedir. Buradaki hukuki kriz, inşaatın bitmemesi kadar, satılan taşınmazlardan elde edilen hasılatın arsa sahibinden gizlenmesi veya eksik bildirilmesi noktasında patlak vermektedir.

Müteahhidin Temerrüdü (Gecikmesi) ve Projenin Tıkanması

Yüklenici (müteahhit) firmanın inşaat ruhsatını zamanında almaması, imalatları projeye aykırı yapması, şantiyeyi fiilen durdurması veya asgari hasılat taahhüdünü (garanti edilen geliri) vadesinde ödememesi açık bir temerrüt (borçlunun direnişi) halidir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında, arsa sahibi yükleniciye noter kanalıyla uygun bir süre vererek (mehil tayini) ihtarda bulunmalı, bu sürenin sonunda akdin feshine yönelik dava ikame etmelidir.

Sözleşmenin Geriye veya İleriye Etkili Feshi Arasındaki Milyonluk Fark

İnşaat sözleşmelerinin feshinde en stratejik hukuki hamle, feshin niteliğinin belirlenmesidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu kararlarına göre; inşaatın fiziki gerçekleşme oranı %90'ın altındaysa kural olarak sözleşme geriye etkili (ex tunc) feshedilir. Bu durumda yüklenicinin (ve ondan daire alan üçüncü kişilerin) tapuları iptal edilerek arsa sahibine döner. İnşaat %90'ın üzerindeyse ileriye etkili (ex nunc) fesih uygulanır; arsa sahibi satılmayan bağımsız bölümlerin veya eksik iş bedelinin kendisine ödenmesini talep eder.

Banka Teminat Mektuplarının Nakde Çevrilmesi ve İhtiyati Haciz

Büyük hacimli hasılat paylaşımlı projelerde arsa sahibi, sözleşme kurulurken yükleniciden milyonlarca liralık "Kesin ve Süresiz Banka Teminat Mektubu" alır. Projenin çökmesi halinde, uzun yıllar sürecek fesih davasını beklemeden, bu teminat mektuplarının doğrudan bankadan nakde çevrilmesi gerekir. Yüklenici firmaların mahkemelerden aldırmaya çalıştığı "teminatın nakde çevrilmesinin ihtiyati tedbiren durdurulması" kararlarına karşı verilecek sert hukuki mücadele, arsa sahibinin finansal güvenliğinin anahtarıdır.

Arsa Sahibinin Müspet/Menfi Zararları ve Kâr Mahrumiyeti Davaları

Fesihle birlikte arsa sahibi, projenin zamanında teslim edilmemesinden doğan kira kayıplarını, inşaatın başka bir firmaya daha yüksek maliyetle yaptırılmasından doğan "müspet zararlarını" veya sözleşme hiç yapılmasaydı uğramayacağı "menfi zararları" talep etme hakkına sahiptir. Hasılat kaybına dair yürütülecek bu devasa tazminat davaları, salt hukuk bilgisiyle değil; proje yönetimi, bağımsız denetim ve gayrimenkul değerleme alanlarındaki uzman mütalaalarıyla tahkim edilmelidir.

 
YASAL UYARI VE BİLGİLENDİRME: Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir avukatlık tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin feshi ve tazminat talepleri, şirketlerin finansal bekasını doğrudan ilgilendirdiğinden mutlak surette uzman bir hukuk bürosuyla yönetilmelidir.

Av. Ali Alper Can

Kurucu Avukat | Ankara Barosu (Sicil: 22266)

16 yıllık mesleki tecrübesiyle Ceza Hukuku, Bilişim Suçları, Ticaret ve Aile Hukuku uyuşmazlıklarında stratejik müşavirlik sunan kurucu avukattır. Dava süreçlerinde "Önleyici Hukuk" ve teknik delil analizi prensiplerini merkeze alarak müvekkillerine şeffaf, güvenilir ve sonuç odaklı hukuki koruma sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

▶ Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin satış gelirini eksik bildirmesi durumunda arsa sahibinin hakları nelerdir?

Müteahhidin satış bedellerini düşük göstermesi, kayıt dışı gelir elde etmesi veya projeyi zamanında teslim etmemesi durumunda, arsa sahibi 'Hesap Verme Yükümlülüğüne' aykırılıktan tespit davası açabilir. İhlalin ispatı halinde sözleşme haklı nedenle feshedilebilir ve eksik ödenen kâr payları (hasılat) faiziyle birlikte tazminat olarak talep edilebilir.