Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil ile Tenkis Davaları

Miras hukukunda sıklıkla karşılaşılan ve mülkiyet haklarının en ağır şekilde ihlal edildiği hukuki ihtilafların başında; mirasbırakanın (murisin) sağlığında, diğer mirasçılarını miras hakkından yoksun bırakmak (mal kaçırmak) maksadıyla gerçekleştirdiği muvazaalı (hileli) tapu devir işlemleri gelmektedir.

Uygulamada muris, genellikle terekedeki en değerli gayrimenkullerini (konut, arsa, ticari işletme) resmiyette "satış" olarak göstermek suretiyle, gerçekte hiçbir bedel tahsil etmeden belirli bir mirasçıya (örn: bir çocuğuna veya ikinci eşine) veya üçüncü bir şahsa devretmektedir. Mirasçıların salt "tapu devredilmiş, hukuken yapılacak bir işlem kalmamıştır" şeklindeki yanılgısı, yüksek meblağlı mülkiyet haklarının zımnen reddi anlamına gelmektedir. Oysa Yargıtay'ın 01.04.1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan bu tür muvazaalı işlemler kesin hükümsüzdür (mutlak butlanla batıldır).

Görünüşteki Satış ve Gizli Bağış: Yargıtay'ın İspat Kriterleri

Hukukumuzda bu duruma "Muris Muvazaası" denir. Asıl irade gayrimenkulü "bağışlamak" iken, tapu memuru önünde işlem "satış" olarak gösterilerek kanuna karşı hile yapılmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bir devrin muvazaalı olup olmadığını tespit ederken şu objektif kriterleri dikkate almaktadır:

• Mali Güç (Ödeme Kabiliyeti) Kriteri: Gayrimenkulü devralan tarafın (örneğin geliri olmayan veya öğrenci olan bir mirasçının), söz konusu taşınmazı o günkü piyasa koşullarında satın alabilecek maddi güce sahip olup olmadığının tespiti.
• Para Trafiği ve Banka Kayıtları: Satış bedelinin resmi finansal kanallar (banka dekontu vb.) aracılığıyla ödenip ödenmediği. Salt resmi senette "bedelini nakden ve tamamen aldım" beyanı bulunması veya elden ödeme iddiası, Yargıtay nazarında muvazaanın en güçlü karinelerinden biridir.
• Semenler Arası Aşırı Nispetsizlik: Tapuda gösterilen satış bedeli ile taşınmazın devir tarihindeki gerçek/rayiç bedeli arasında açık ve fahiş bir orantısızlık (uçurum) bulunması durumu.
• Murisin Satış İhtiyacı: Mirasbırakanın o dönemde maddi bir sıkıntısının bulunmaması ve taşınmazını satmasını gerektirecek makul, hukuki bir nedenin olmaması.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmelerinin Kötüye Kullanımı ve İptali

Son yıllarda mal kaçırma saikiyle en sık başvurulan hukuki kılıflardan biri de tapu devirlerinin "Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi" adı altında gerçekleştirilmesidir. Ancak Yargıtay, bu sözleşmelerin geçerliliğini sıkı şartlara bağlamıştır.

Eğer mirasbırakanın devir tarihinde özel bir bakıma muhtaçlığı yoksa, kendi malvarlığı veya emekli aylığı ile bu bakımı rahatlıkla sağlayabilecek durumdaysa ve devredilen taşınmazın değeri sağlanan bakımla kıyaslanamayacak kadar yüksekse; Mahkeme bu işlemi geçerli bir bakım sözleşmesi olarak değil, mirasçılardan mal kaçırma kastı taşıyan muvazaalı bir işlem olarak değerlendirir ve tapuyu iptal eder.

Mahfuz Hisseli (Saklı Paylı) Mirasçıların Korunması: Tenkis Davası

Mirasbırakanın yaptığı devir işleminin gerçek bir satış veya geçerli bir bağış olduğu ispatlansa dahi, Türk Medeni Kanunu (TMK) mirasçılara ikinci bir güçlü koruma kalkanı sunmaktadır. Kanun koyucu, murisin tasarruf yetkisini sınırlandırarak altsoy (çocuklar), anne-baba ve sağ kalan eşe "Mahfuz Hisse" (Saklı Pay) hakkı tanımıştır.

Mirasbırakan; vasiyetname, ölüme bağlı tasarruf veya sağlararası kazandırmalarla (bağışlamalarla) mirasçılarının bu "saklı paylarına" tecavüz etmişse, ihlal edilen kısmın terekeden iadesi amacıyla Asliye Hukuk Mahkemelerinde Tenkis Davası ikame edilir. Böylece mirasçı, en kötü senaryoda dahi kanunun kendisine tanıdığı asgari miras payını nakden veya aynen geri alır.

Ankara merkezli Pars Hukuk Bürosu olarak, Miras ve Eşya Hukuku alanındaki yetkin pratiğimizle; tereke ihtilaflarında, muris muvazaasına dayalı Tapu İptal ve Tescil davalarında ile Tenkis süreçlerinde müvekkillerimizin mülkiyet haklarını güvence altına almaktayız. Banka finansal kayıtlarının celbi, tapu işlem süreçlerinin adli incelenmesi ve tanık beyanlarının hukuki analizi suretiyle, mirasbırakanın terekeden kaçırdığı yüksek bedelli gayrimenkullerin yasal mirasçılara iadesini sağlıyoruz. Gasp edilen miras paylarınızın tespiti ve hukuki sürecin başlatılması için iletişim sayfamızdan ofisimize ulaşabilirsiniz.