İletişim Formu
Av. Ali Alper Can
Sayfa İçindekiler

Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 194, evli çiftlerin birlikte yaşadıkları yuvayı özel bir hukuki koruma kalkanı altına almıştır. Ancak uygulamada en sık karşılaşılan yanılgılardan biri, evin tapusu kimin üzerineyse o kişinin evi tek başına, istediği gibi satabileceği düşüncesidir. Bu tamamen yanlıştır! Evlilik birliği devam ederken, tapuda malik (sahip) olan eş, diğer eşin "açık rızası" olmadan ortak yaşadıkları evi satamaz, başkasına devredemez veya bankaya ipotek veremez.

Avukat Ali Alper Can Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak, eşi tarafından barınma hakkı elinden alınmaya çalışılan ve evleri habersizce üçüncü kişilere devredilen mağdur eşlerin haklarını titizlikle savunuyoruz. Peki, eşiniz yuvayı sizden habersiz sattıysa bu işlem nasıl durdurulur ve tapu nasıl geri alınır?

Aile Konutu Nedir ve Eşin Rızası Neden Şarttır?

Aile konutu; resmi olarak evli olan çiftin, hayat faaliyetlerinin merkezine koydukları, acı tatlı günlerini paylaştıkları ve fiilen yaşamakta oldukları konuttur. Kanun koyucu, eşlerden birinin anlık bir öfke, borç krizi veya kötü niyetle evi satıp diğer eşi ve çocukları sokakta bırakmasını engellemek amacıyla TMK m.194'ü düzenlemiştir.

Satış veya ipotek işlemi yapılırken, tapuda ismi olmayan eşin "yazılı ve açık rızası" alınmak zorundadır. Sadece sözlü olarak "Benim haberim vardı" demek dahi hukuken geçersizdir. Rıza, bizzat tapu dairesinde veya noter kanalıyla verilmelidir.

Tapuda "Şerh" Yoksa Satış Geçerli Sayılır mı?

Toplumda ve hatta bazı eksik hukuki değerlendirmelerde düşülen en büyük hata şudur: "Tapu kaydında 'Aile Konutu Şerhi' yazmıyordu, o yüzden alan kişi haklıdır, satış iptal edilemez." Bu kesinlikle hatalı bir yaklaşımdır.

Yargıtay Ne Diyor?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihatlarına göre; bir evin aile konutu statüsü kazanması için tapuda şerh bulunması zorunlu değildir. O evde fiilen aile olarak yaşanıyor olması, TMK m.194 korumasının başlaması için yeterlidir.

Eğer evi satın alan 3. kişi, o evde evli bir çiftin yaşadığını biliyorsa veya bilebilecek durumdaysa (örneğin akraba, komşu veya evi önceden ziyarete gelmiş biri ise), bu kişi "kötü niyetli" kabul edilir. Tapuda şerh olmasa dahi, diğer eşin rızası alınmadığı için bu satış işlemi hukuken "kesin hükümsüz" (geçersiz) sayılır.

Eşten Habersiz Yapılan Satışlarda Tapu İptal Davası

Eşiniz evi sizden habersiz bir başkasına sattıysa, bu durum karşısında çaresiz değilsiniz. Rızası alınmayan eş, "Tapu İptali ve Tescil Davası" açarak evin tekrar eski haline (eşinin veya kendi üzerine) dönmesini sağlayabilir.

  • Görevli Mahkeme: Bu davalar Aile Mahkemelerinde görülür.
  • Boşanma Şartı Yoktur: Bu davayı açmak için eşinize boşanma davası açmak zorunda değilsiniz. Evliliğiniz devam ederken de bu hakkınızı kullanabilirsiniz.
  • Üçüncü Kişinin Durumu: Davada en önemli nokta, evi satın alan kişinin iyiniyetli mi yoksa durumu bilen kötü niyetli biri mi olduğunun teknik delillerle (tanık, banka hareketleri, aralarındaki bağ vb.) ispatlanmasıdır.

Aile Konutu Şerhi Tapuya Nasıl İşlenir?

Gelecekte yaşanabilecek olası riskleri, satışları ve icra-ipotek işlemlerini baştan engellemenin en pratik yolu tapuya "Aile Konutu Şerhi" koydurmaktır. Tapuda malik olmayan (evi kendi üzerine olmayan) eş;

  • Evlilik cüzdanı,
  • Nüfus kayıt örneği,
  • Ve o adreste birlikte yaşadıklarını gösteren Muhtarlık veya Nüfus Müdürlüğü'nden alınmış yerleşim yeri (ikametgah) belgesi ile,

Doğrudan Tapu Sicil Müdürlüğü'ne başvurarak bu şerhi hiçbir harç ödemeden işletebilir. Bu şerh tapuya işlendikten sonra, o ev eşinizin rızası olmadan kimseye satılamaz, bankalar tarafından ipotek dahi konulamaz.

Evi Habersiz Satılan Mağdur Eş İlk Olarak Ne Yapmalı?

Evinizin sizden habersiz satıldığını öğrendiğiniz an, zaman sizin aleyhinize işler. Evi alan kişi de evi hızla bir başkasına devrederek "iyiniyetli 3. kişi" yaratma çabasına girebilir.

Bu nedenle vakit kaybetmeden; o evde birlikte yaşadığınıza dair elektrik, su, doğalgaz faturalarını, ikametgah kayıtlarını ve apartman aidat makbuzlarını güvence altına almalı ve derhal mahkemeden "İhtiyati Tedbir" kararı talep edilmelidir. Tedbir kararı, tapunun dava süresince bir başkasına daha devredilmesini kilitler.

 
STRATEJİK HUKUKİ MÜDAFİLİK: Aile konutunun eşten habersiz satılması, mülkiyet uyuşmazlığının ötesinde ailenin barınma hakkına yapılmış ağır bir saldırıdır. Tapu iptal davaları; alıcının kötü niyetinin ispatı, şerh eksikliğinin hukuki yorumu ve ihtiyati tedbir süreçleri gibi derin bir uzmanlık gerektirir. Av. Ali Alper Can, aile ve gayrimenkul hukukundaki tecrübemizle hak kayıplarınızı önlemek için en hızlı yasal refleksleri gösteriyoruz. Telafisi güç mağduriyetler yaşamamak ve evinize yeniden kavuşmak için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

Av. Ali Alper Can

Kurucu Avukat | Ankara Barosu (Sicil: 22266)

16 yıllık mesleki tecrübesiyle Ceza Hukuku, Bilişim Suçları, Ticaret ve Aile Hukuku uyuşmazlıklarında stratejik müşavirlik sunan kurucu avukattır. Dava süreçlerinde "Önleyici Hukuk" ve teknik delil analizi prensiplerini merkeze alarak müvekkillerine şeffaf, güvenilir ve sonuç odaklı hukuki koruma sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

▶ Eşim oturduğumuz evi benden habersiz satabilir mi? Satıldıysa tapuyu iptal ettirebilir miyim?

Türk Medeni Kanunu madde 194'e göre eşler, ailenin yaşam merkezi olan 'aile konutunu' diğer eşin açık rızası olmadan satamaz veya devredemez. Tapu sicilinde 'Aile Konutu Şerhi' bulunmasa dahi, evin aile konutu vasfı ispatlanarak eşten habersiz yapılan satışın iptali için dava açılabilir ve tapunun eski hale getirilmesi sağlanabilir.